2017年，蛋壳全年负债总额只要13.6亿元，短期负债11.61亿元；

负债规模连续增长，运营性现金流连续净流出，说明蛋壳在做大市场规模的同时，盈利质量却越来越糟糕。

2017年、2018年、2019年，以及今年一季度，蛋壳营收别离为6.57亿元、26.75亿元、71.29亿元和19.4亿元。

4月份，蛋壳公寓则因进犯图片常识产权在苹果商店短期下架。

另一方面，一旦大量或局部房源呈现空置，没有到达平台的出租率要求，平台就会面临资金链断裂的风险。

这也意味着，只管国内租房市场酷热，但对房东而言，尤其是背着房贷的新房东，很难用租金冲抵购房老本。因而像蛋壳、自如这类二房东，赚钱更难。

由此也导致2018年和2019年，蛋壳的ROIC（成本投入回报比）低至-48.19%和-52.55%。

负债规模逐年大幅攀升，也导致蛋壳的资产负债率连续迫临100%。依据今年一季度财报，蛋壳资产负债率已经间断3年增长至97.06%。

2019年，蛋壳全年负债程度再度爆增至86.26亿元，短期负债增至79.23亿元；

这个问题必需从蛋壳这类长租公寓的经营逻辑来看。

资产负债率濒临100%

图片来源：中国房地产报、新浪财经等

但目前国内房屋租售比，却很难到达这个规范。

有才华的租客可以一次性付清12个月房租。但大局部财力不敷的租客，就只能通过长租公寓的租金贷，先贷款交清一年房租，再按月给金融机构还贷，目前蛋壳对接的金融机构主要是腾讯的微众银行。

不过，只管需求层面相当旺盛，房东和房屋中介也把握的房租定价权，但国内高房价也在冲抵房屋租售比。

并且近段工夫，蛋壳公寓也再度因资金问题陷入言论风波。

也就是说，平台每出租一间房，就能取得至少11个月的租金储蓄，这笔钱则可以用来继续扩充规模，然后滚雪球般越做越大，资金池规模也越来越大。

这种不安康的经营逻辑，跟滴滴、美团等互联网平台早期<typo id="typo-2016" data-origin="做大" ignoretag="true">做大</typo>规模的烧钱战法如出一辙。

出品 l 不雅观点财经

再到今年一季度按，蛋壳负债总额已经到达90.27亿元，此中短期负债83.51亿元。

图片来源：万得股票

二来，为了增多租金收入的不变性，平台也必要控制租金来担保房源的超出逾越租率。一旦租金太高导致出租率过低，或者不敷以笼罩平台的房源老本，就很容易呈现资金链断裂。

并且从蛋壳公寓已经披露的财报数据来看，从2017年至今，公司规模越做越大，但每年吃亏金额也是同步增多。

并且，相较于“租期短、租住条件差”的传统住房租赁市场，像蛋壳这类长租公寓，租期较长且领有更为规范化和舒服度的寓居环境，更能吸引占活动人口比例较高的年轻一代。

之后，蛋壳公寓北京总部据说也遭遇不少业主索要房租。

长租公寓的新逻辑

而同期吃亏则别离为2.72亿元、13.66亿元、34.35亿元和12.3亿元。

随着平台手里的资金越来越多，加上监管层并没有对这笔资金做详细监管，携款跑路的信誉风险也就呈现了。只是蛋壳、自如等规模较大的平台，信誉风险相对较小。

作为国内长租公寓品牌上市第一股，能在美股上市，蛋壳的融资渠道有所拓宽，活动风险有所缓解。

图片来源：万得股票

这一系列言论事件，也不由让人疑惑，作为长租公寓头部平台，在一二线热门都会领有众多房源，且租金遍及高于行业均匀程度的蛋壳，竟也被上门讨债，其现金流情况真的有那么糟糕吗？

而同期蛋壳的负债规模，尤其是短期负债不停维持在高位。

质料显示，2018年末中国活动人口数量达2.41亿，截至2019年底，一线及新一线都会住房租赁市场规模达一万亿元。

这样一来，长租公寓平台就能一次性拿到12个月的租金，但给房东的钱仍是按月支付。

租金定价根本上是房东说了算，租户简直没有发言权，尤其是在北上广深等人口连续净流入的一二线都会，租户更是毫无发言权。

今年1月份，有员工爆料，蛋壳因资金链紧张拖欠员工工资，以至在疫情期间，间接强行裁掉局部员工。

6月，蛋壳公寓披露一则人事变动公告：公司CEO高靖波及查询拜访，董事会已任命公司结合开创人、董事兼总裁崔岩为临时CEO，该任命即刻生效，一时引发市场对蛋壳运营风险的担心。

作为国内头部长租公寓品牌之一，财务质量尚且如此，配资，排在蛋壳之后的其他长租公寓品牌，盈利质量可能愈加堪忧。

但无风不起浪，即便财务没有跑路，蛋壳拖欠供应商货款也足以说明蛋壳现金流紧张。

单说市场需求层面，国内租房市场不停处于卖方市场。

所谓租售比，简略来讲就是你买下一套房把它租出去，必要多长工夫威力回本。因而，租售比越高，意味着出租回本速度越快。

2015年创立的长租公寓品牌蛋壳公寓（DNK），算是圈内头部平台之一。只是跟同样属于业内头部平台的自如比拟，显得更缺钱。

图片来源：万得股票

人口活动加速，股票配资网，以及租房市场供需两端的恒久不均衡，让长租公寓领有宏大的市场空间。

被言论炒上天的蛋壳公寓

2018年，蛋壳负债总额增至48.16亿元，此中短期负债45.82亿元；

出品 l 不雅观点财经 作者 l 木森 2015年创立的长租公寓品牌蛋壳公寓（DNK），算是圈内头部平台之一。只是跟同样属于业内头部平台的自如比拟，显得更缺钱。 并且在成本市场的表示，也同样不够抱负。 由于年年巨亏的财务情况，蛋壳自今年1月份在美国上市以来，股 ...

此前南京我乐公寓、杭州巢客长租公寓、杭州友客长租公寓等，就被曝出因资金链断裂而跑路，导致房东没有收到租金，租客在租期内也被强行赶出。

规模越大，亏的越多

图片来源：万得股票

图片来源：万得股票

先以高价争抢房源，从头装修之后再低价出租。价差之下，长租公寓在房东及租客两边都取得了较强的议价才华。

因为有业主反映蛋壳作为中介平台，在今年2月份，一边拖欠房东房租，一边照旧收取租客租金。

以高房价、高租金著称的北京为例，即即是5-6环的房子，目前均价在6万摆布，一套80平的小两居，总价480万，均匀月租金在7000元摆布，必要686个月（约57年）威力回本，主城区4环以内的回本周期更长。

此刻的蛋壳更像一辆失去刹车，行驶在下坡路上的列车，只能祷告下一段上坡能更长一点，来的更早一点。

不过，这也不是否定国内长租公寓市场的蓝海现状，尤其是随着一二线都会人口连续净流入与高房价之间的矛盾连续存在，这些都会的租房需求将进一步迸发。

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作者 l 木森

但房源老本高于出租收益的运营逻辑，尽管有利于扩充规模，却倒霉于可连续运营，规模越大，亏的越多。

但从蛋壳公寓最新财报数据来看，盈利情况比较堪忧，从2017年至今，共计吃亏了63.2亿元！

而同期蛋壳的运营性现金流并没有太大改善，从2017年连续净流出1.15亿元，到2019年，净流出额已经到达19.11亿元。

一旦失去成本助力，缺乏利润支撑的长租公寓平台，就只能选择资金链断裂。

依据国际通用法则，目前比较适宜的租售比是1:200或者1:300，也就是出租一套房，可以在200-300个月，差不久不多17-25年内回本最好。

这或许成本照常喜欢蛋壳、自如这类长租公寓的基本起因。

由于年年巨亏的财务情况，蛋壳自今年1月份在美国上市以来，股价连续狂跌。从上市日算起，截止到10月16日（上周五）收盘，股价已经从13.5美圆跌到3.15美圆，跌幅凌驾76%。

但成本喜欢的最终宗旨，是取得利润回报，假如激进的扩张计谋博得了市场却输掉了利润，恐怕投资人也不会买账。

并且在成本市场的表示，也同样不够抱负。

年年巨亏的蛋壳

一方面，必要在剧烈合作中从一房东手里通过高租金获取房源。因为比拟单间房租售比，最好的股票配资网，房源数量对平台更重要。领有足够多的房源，成本的雪球威力越滚越大。

不过，只要蒙受季付或者年付租金的租客，威力享受长租公寓的租金优惠。

在这样两难的背景下，各类长租公寓平台初步借助成本力量做大规模。除了外部融资增补现金流，也初步借助金融机构提供租金贷来打造本人的资金池。

7月，成都大学生在蛋壳公寓租房后头负了上万元网贷，间接引发市场对长租公寓租金贷问题的热议。

10月份前两天，杭州蛋壳公寓据传公司财务跑路，蛋壳官方后来回应是商业纠纷下，供应商接纳的过激技能花样，公司实际运营一切正常。