核心观点
　　华发股份(600325)发布年报，2019年实现营收331.49亿元，同比+40%；实现归母净利润27.85亿元，同比+22%；加权平均ROE为20.1%，同比增长2.6个百分点；拟每10股派4元（含税），加上中期分红后全年分红率高达46%。公司业绩符合预期，销售高增带动预收账款大幅提升，分红率彰显诚意，股息率高达9%。考虑权益性永续债利息分配后，我们预计2019-2021年EPS为1.41、1.80、2.28元，目标价8.46-9.17元，维持“买入”评级。
　　地产开发量质齐升，2007年后ROE再破20%
　　2019年公司竣工面积+57%，带动开发营收同比+40%。历史高毛利项目结转带动开发毛利率同比+2.4pct至30.3%。但由于：1、结转合作项目较多，导致少数股东损益占比同比+11.1pct至16.0%；2、高毛利项目较多导致税金及附加同比+11.7亿元；3、业务规模扩大导致销售管理费用率同比+0.4pct至7.9%，公司归母净利润同比+22%，增速不及营收。公司加权平均ROE同比+2.6pct至20.1%，连续三年改善，自2007年后再次突破20%。
　　销售高增带动预收款大幅提升，高额分红推升股息率至9%
　　2017年以来的强拓展助推公司销售连续第二年保持高增长，2019年销售金额923亿元，同比+59%，根据克而瑞的数据，销售增速领跑主流房企。公司稳居珠海龙头地位，同时区域布局更趋合理，有效避免单一市场风险。销售高增驱动下，预收账款同比+50%，对营收覆盖度达177%，提升未来业绩韧性；经营性现金流净额同比+75%至280亿元，货币资金同比+36%。公司拟每10股派4元（含税），加上中期分红，全年分红率高达46%，股息率（以4月16日收盘价计算）达到9%，配置价值凸显。
　　区域布局日趋完善，评级提升助力2020年以来发债利率创下历史新低
　　2019年公司以合理成本补充货值超1000亿元，新进入重庆、成都等11个城市，完成“6+1”区域布局。截至年末公司土储计容建面697万平，在建面积1367万平，估算存量可售货值超3000亿元，预计2020年货值充裕，销售有能力突破千亿、挑战1100亿。年初以来公司通过弹性运营、抢工期、保供货、线上售楼处对冲疫情影响，根据克而瑞的数据，2020Q1实现销售金额152亿元，首次闯入全国前30。财务改善带动主体信用评级提升至AAA，2020年以来发债利率均创下同品种同期限产品的历史新低。
　　珠海龙头快步前行，维持“买入”评级
　　考虑到疫情对于项目竣工的影响，我们调低公司2020年营收，但考虑到公司预收账款大幅增长，预计2021年营收增速将快于2020年。我们预计2020-2022年EPS为1.51、1.90、2.38元（2020-2021年前值1.68、2.07元）。考虑权益性永续债利息分配后，EPS为1.41、1.80、2.28元。可比公司2020年平均PE为5.9倍，考虑到公司销售高增和土储布局、财务质量的改善，我们认为公司2020年合理PE估值水平为6-6.5倍，目标价8.46-9.17元（前值10.08-10.92元），维持“买入”评级。
　　风险提示：疫情、资金链、区域市场、房地产市场下行风险。

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