成都市是国家中心城市，也是西部经济重镇，2019年年底，成都市区住宅的平均价格1.6万元/平方米。 2014年底，这一轮全国性的房价上涨前夕，成都市住宅的平均价格8400元/平方米。再往前推5年，2009年底，成都市区的住宅价格是7000元/平方米。 计算一下，可以知 ...

成都市是国家中心城市，也是西部经济重镇，2019年年底，成都市区住宅的平均价格1.6万元/平方米。

2014年底，这一轮全国性的房价上涨前夕，成都市住宅的平均价格8400元/平方米。再往前推5年，2009年底，成都市区的住宅价格是7000元/平方米。

计算一下，可以知道，最近10年，成都市区住宅的平均价格累计上涨135%，最近5年累计上涨了98%。

那么成都市区的住宅价格究竟高不高？泡沫明显吗？我们做一个横向的对比。

把成都市放在9个国家中心城市里做对比，从绝对房价来看成都市在9个国家中心城市里排第6位，5个城市平均房价高于成都，郑州、西安和重庆的绝对房价低于成都。可以看到成都市的房价泡沫并不突出。

再看一下房价的涨幅情况。根据国家统计局的数字，全国平均新建商品住宅价格在最近10年上涨了108%。成都近10年135%的房价涨幅轻松跑赢了全国商品住宅的价格涨幅。

但是，最近10年，全国比较典型的34个热点二线城市平均房价涨幅是164%，成都市的房价涨幅还是比这个平均值低不少的。

最近5年，全国平均房价涨幅是57%，成都市的房价涨幅是98%，成都市的房价上涨明显高于了全国的平均水平。

把成都市放在9个国家中心城市里做对比，98%的房价涨幅排在第3位，仅次于西安和武汉，高于了像北京、上海、天津、郑州等城市。

通过以上数字，我们可以看到，成都市最近十年房价涨幅并不是特别突出；从绝对房价来看，房价泡沫也不算是特别的突出。

但是，观察成都房价上涨的两个阶段，分别从2009年到2014年和2014年到2019年来看，成都市最近5年的房价上涨呈现了明显加速的态势。

在第1个5年，成都市的平均房价5年累计只上涨了19%。同时期，全国的平均房价上涨了32%。

换句话说，成都市平均房价在上一个5年涨幅是明显低于了全国的平均房价的涨幅，但是最近5年成都市出现了加速的苗头。

成都市这一轮房价的高点出现在2018年8月，那个时候平均市区的房价是达到了1.7万元/平方米。相对高点，成都市的房价已经是调整了一年半的时间了。

尤其观察2019年时，成都的房价已经基本企稳了，没有出现新的继续下跌的苗头，也没有出现新的反弹上涨的迹象。

很显然，成都房价经过最近5年时间的上涨，需要一些时间来消化前期的上涨，再加上目前严厉的房地产调控政策，短期来看，成都房价也不具备进入新一轮复苏上涨的条件。

最大的变量恐怕就是2020年，宏观调控政策会对房地产市场带来什么样的影响？

那么成都市房地产市场背后推动的逻辑是什么？怎么来理解成都市未来的下一个10年房地产市场的逻辑？