魔术年财报数据显示，截止2020年末其剔除预收账款的资产负债率为72.4%，超出逾越70%的红线。其净借贷比率为75%，配资，低于100%的红线，非受限资金与短期债务的比例为1.37倍，满足1倍的要求，目前踩中一道红线。 来源：中访网 在商管物业仍享有高估值红利之际，魔术年 ...

魔术年财报数据显示，截止2020年末其剔除预收账款的资产负债率为72.4%，超出逾越70%的红线。其净借贷比率为75%，低于100%的红线，非受限资金与短期债务的比例为1.37倍，满足1倍的要求，目前踩中一道红线。

来源：中访网

在商管物业仍享有高估值红利之际，魔术年颁布颁发拟分拆商管物业业务独自上市。但是即使分拆上市胜利，或也无奈基本处置惩罚惩罚其宏大的债务压力。

分拆上市，享受商管物业高估值红利？

7月26日，魔术年控股（以下简称“魔术年”）、彩生活发布结合公告称，正思考寻求将各自商业及综合用途的物业打点业务、商业经营打点业务停止分拆，于联交所主板独自上市。目前联交所已确认，其可就建议分拆停止上市申请。

2018年以来，房地产行业掀起了一股分拆物业上市潮。物业股相较于住宅开发等业务享有更高的估值，成为近年房企融资的重要技能花样之一。

不过，魔术年旗下的彩生活却早在2014年就被拆分于港交所上市，成为内地第一家在香港上市的物业打点公司，被称为“物业第一股”。截止2020年末，彩生活在管面积3.61亿㎡，合约面积5.63㎡，规模不小。但是其2020年主营收入35.96亿元，较2019年的38.45亿元同比下降6.5%，归母净利润5.02亿元，同比仅微增0.6%，业绩欠佳。

种种起因下，彩生活没有享遭到前期房企分拆物业上市潮的红利。目前，彩生活市盈率仅6倍多，总市值仅约40亿港元。而据中指钻研院发布的中国物业打点行业2021上半年总结与下半年展望——成本篇的数据，截至2021年6月30日，共有46家物业效劳企业上市，均匀市盈率34倍。

魔术年分拆商管物业业务上市，粗略率是为了让商管物业板块享遭到更高的估值，协助魔术年融资。因为比拟普通的住宅物业打点业务，目前的商业打点业务被二级市场看好，可享遭到较高估值。7月份上市的中骏商管，目前市盈率高达约45倍。

能缓解魔术年债务压力吗？

魔术年财报数据显示，截止2020年末其剔除预收账款的资产负债率为72.4%，超出逾越70%的红线。其净借贷比率为75%，低于100%的红线，最好的股票配资网，非受限资金与短期债务的比例为1.37倍，满足1倍的要求，目前踩中一道红线。

但是魔术年的真实负债程度要高得多。此前据《中国科技投资》报导，2020年魔术年将六家控股子公司的股权别离出质或转让给金融机构。股权出质或转让以后，魔术年对此中四家控股子公司的持股比例降至50%以下。以上做法可把控股子公司酿成无需并表的联营或者合营公司，起到将表内负债表外化的作用，可掩盖真实负债程度。

今年5月以来，魔术年美圆债呈现大规模下跌。6月17日，魔术年颁布颁发胜利发行2亿美圆3年期美圆债，票面利率高达14.5%。以如此高的利息海外融资，魔术年的债务压力可见一斑。

参考中骏商管等商管物业股上市时的融资金额，最好的股票配资网，魔术年分拆商管物业业务上市至多融资数亿美圆。而魔术年的美圆债务就有高达约30多亿美圆，上述融资规模相较其债务规模来说“人浮于事”。

先后被惠誉及穆迪下调评级

7月6日，惠誉将魔术年的评级展望从“不变”调至“负面”。惠誉暗示，截至2020年底，魔术年的合并杠杆率(对合资企业和联营企业的保证停止调整后)从2019年的45%升至50%。同时，魔术年对成本市场债务的依赖度提升，尤其是美圆债券。

7月16日，穆迪将魔术年的评级展望由“不变”调整为“负面”。穆迪暗示，鉴于魔术年控股对离岸债务资金高度依赖，在信贷条件收紧且离岸成本市场动乱的状况下，该公司的再融资流动将面临更高的不确定性。另一方面，魔术年的杠杆率有所改善，但仍处于较高程度；举债扩张导致利息笼罩率较弱；资金构造较为集中，高度依赖离岸美圆债券。

两大评级机构双双下调其评级，粗略率将提升魔术年海外融资的利率，增多其债务压力。