近三年来招商蛇口对投资收益的依赖一直加重。去年仅确认京沪三项资产的投资收益即入账35.09亿元

　　《投资时报》 　　320平米复式高层，15万元人民币即可买下。一则有关黑龙江鹤岗的最新房价信息，近日通过网络媒体得以迅速发酵。固然，这注定只是个案。
　　事实上，在过去一个月里，来自中国各地的土地竞拍出现出一个截然差异的场景：3月21日，合肥六块土地总成交124亿元，此中金地集团（600383.SH）28.7亿元中标地块，楼面价为11700元/平米，溢价率140%。而在更早之前的3月7日，浙江江山一宗土地经219轮竞拍后以8412元/平米的楼面价夺得当地地王，溢价率则为51.3%。
　　经验去年四季度史无前例的保守之后，2019年初中国房地产企业似乎在“拿地窗口期”变得异常兴奋。不过，这仍可能只是假象。一个实在的证据——对于2019年业绩走势及预期，行业龙头们纷纷变得更趋慎重。据悉，中国恒大（3333.HK）、碧桂园（2007.HK）以及万科（000002.SZ）三巨头在年度呈文中不谋而合将以往“高速增长”的表述，换成了“有质量的增长”。而龙湖集团（0960.HK）以至将全年销售目的增速调低至10%，即为业内20%遍及预期的一半。
　　随着将来房地产市场集中度进一步提升，保持小幅而稳健的连续增长，某种意义上已是胜利。要知道，有同行现在已发出业绩下降的预警。
　　近日，招商蛇口（001979.SZ）公布了其2019年一季度的业绩预告，大约呈文期内公司归母净利盈利区间在25亿元—27亿元之间，同比下降约54%—57%。而2018年一季度该公司实现归母净利润58.41亿元。
　　作为粤港澳大湾区中先发领有土储和开发劣势的公司，招商蛇口的该份季报预告出乎很多人的意料。《投资时报》 　　不过，期货配资网，招商蛇口在公告中同时暗示，“由于工程转结多集中在下半年，呈文期内转结面积减少，导致公司转结毛利同比减少约26亿元”。
　　 　　截至4月16日收盘，该公司23.17元/股的股价表示较52周高点落后5.7%。
　　投资收益占比回升
　　据《投资时报》 　　其切实刚刚过去的年报季中，招商蛇口的表示并不差。中指钻研院数据显示，招商蛇口2018年房地产销售额为1680亿元，在所有房企中排行第12位。另据2018年年报显示，招商蛇口在该呈文期内实现营业收入882.78亿元，同比增长16.25%；实现归母净利润152.4亿元，同比增长20.42%。
　　但《投资时报》 　　2017年，招商蛇口与太盟投资独特倡议设立地产基金，并将上述京沪三项重量级资产发售给该地产基金。交易总对价合计50.36亿元。由于该交易在2018年3月31日才最终完成，所以大局部收益体如今2018年度的年报中。
　　有业内人士解释称，在上述交易中，招商蛇口用京沪三项资产的股权引入太盟投资，相当于变相通过项目股权融资。而通过发售项宗旨局部股权，招商蛇口也同步确认了投资收益。
　　房地产开发收入增速间断下滑
　　招商蛇口领有蛇口区、太子湾以及前海片区的大片土地，土储丰硕。出让旗下土地项目局部股权提早锁定收益的做法对该公司颇为正常。
　　就在2018年11月底，股票配资网，中集集团（000039.SZ）以63.2亿元的价格竞得了招商蛇口深圳太子湾项宗旨股权。该项目别离包含太子湾融商置业有限公司49%股权、太子湾商泰置业49%股权、深圳商启置业有限公司51%股权、深圳市乐艺置业有限公司51%股权。上述四家公司的主要资产为深圳蛇口自贸区太子湾片区四宗土地，占地面积近4万平方米。
　　据理解，招商蛇口2011年在公开市场竞得上述土地，但多年来并未停止开发成立。数据显示，截至2017年末其前期投入仅为5.71亿元。
　　实际上，近三年来招商蛇口投资收益急剧提升，占净利润的比重也在增多。Wind数据显示，2015年招商蛇口投资收益还只要5.85亿元，但2016年至2018年间，该公司投资收益别离到达了42.03亿元、29.1亿元和65.48亿元。
　　招商蛇口的主营业务为社区开发与经营，此局部为该公司奉献了88%以上的收入。不过《投资时报》 　　除了房地财富务外，最好的股票配资网，招商蛇口业务还包含园区开发与经营，邮轮财富成立与经营。但市场剖析人士指出，该公司邮轮及园区业务短期内盈利艰难，投入与产出不可比例。
　　年报数据显示，招商蛇口园区开发和邮轮经营两大业务近年来均呈现了业绩下滑。此中前者在2017年收入同比下降18.04%；而邮轮财富成立与经营业务2018年收入同比下降4.31%。