风险提示：地财富务结算不及预期、投资收益不及预期

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　　公司在旧改、基建、创投领域将连续发力促开展：公司目前业务主要在地产开发（商品房、旧改、保障房等）、地产经营（租赁房）和投资（间接股权和创投）三大领域，公司在年报中提出重点标的目的将进一步聚焦于都会根底设备相关领域，更好地阐扬本身劣势和专业才华，2020年将在三标的目的发力：1）基建：积极规划长三角一体化的基建项目；2）租赁/旧改：公司是上海市租赁住房成立主题集团之一，公司2019年新增；3）“科技新基建”投资项目/创投：公司将依托主业增强财富规划和业务摸索“科技新基建“的投资时机。公司的战略定位是以创新型房地财富务为核心，配资，以晋级型都会根底设备业务为组合，成为长三角都会圈的特色房地产效劳商和都会财富链投资商。
　　公司2019年实现销售金额28亿、面积16万方，因项目都濒临完工，配资网，结算来源主要是湾谷科技园、新江湾首府、露香园高区；由于重点的项目销售延后导致结算收入下滑；2）负债率低、净负债率仅22%、为后续扩张预留空间：公司扣预负债率43.9%，净负债率21.9%，公司低负债率为后续扩张奠定根底，公司2019年新增土储164亩，为历年新高；3）净利率高达17%、鲜亮高于同业：公司2019年结算净利率近17%，期间费用占比4.44%，公司净利率程度鲜亮高过同业，4）金融资产发售规模减少致投资收益下滑：公司投资收益3.37亿比去年6.27亿减少2.9亿元，主要是金融资产发售规模减少，今年投资收益主要来自子公司分红1.73亿、金融资产公道价值变动0.72亿、从事金融资产收益0.47亿（光大银行及国投成本、2018年为4.5亿）、对外贷款收益0.46亿。
　　事件：城投控股(600649)公布2019年度业绩，营收36.44亿元，同比下降47.21%，归母净利润6.06亿元，同比下降41.08%，归母扣非净利润4.62亿元，同比下降29.80%。业绩下滑主要起因地产结算及投资收益下滑。负债率低净利率高、地产销售及投资收益下滑拖累业绩：1）项目延后销售结算拖累业绩：
　　投资建议：公司作为上海市都会成立的主力军，在旧改、基建、创投等领域连续发力，随着2020年高毛利项目片面入市，公司业绩有望迎来反转，同时上海市鞭策二次混改，公司是一次混改标的，将来有望连续受益，由于公司项目销售进度调整，我们调整公司盈利预测，大约2020-2022年公司净利润别离为11.42亿、16.33亿、22.39亿（原2020-2021年别离为22.59、31.58亿元），对应EPS为0.45、0.65、0.89元/股，对应PE为12.0X、8.4X、6.1X，公司重估每股约15.5元，参考可比公司按30%折价赐与公司目的价10.85元，维持“买入”评级。

　　2020年重点项目片面入市、业绩将迎反转鞭策公司价值重估：1）重点项目在2020年集中上市：不思考保障房和租赁房，我们大约露香园低区（未售11万方、货值220亿）、湾谷科技园南区（未售11万方、35亿）、朱家角项目（未售15万方、货值51亿）、尚浦领世（未售78万方、货值353亿、权益36%），公司几个高毛利商品房项目均在今年入市销售；2）每股重估价值15.5元：公司地产项目重估增值121亿（露香园66亿、朱家角10亿、尚浦领世19亿等）、公司投资性房地产重估增值44亿、股权投资重估增值34亿（西部证券及诚鼎），合计增值199.6亿，每股重估价值15.5元，股价仅5.4元。