正值房地产行业寒冬，景瑞控股有限公司（下称“景瑞控股”，1862.HK）2022年开年倒霉，1月销售额下滑。

　　2月4日，景瑞控股发布了《2022年1月未经审计的营运数据》。公告显示，景瑞控股于2022年1月的合约签约销售额（连合营企业及联营企业的销售额）约为6.34亿元，合同销售面积约为3.73万平方米，合同销售均价约17016元/平方米。

　　无论是合约签约销售额、销售面积、销售均价，景瑞控股均呈现了下滑，此中签约销售额同比下降345%。与此同时，公司的财务情况似乎也并不乐不雅观。2月9日，据不雅观点网音讯称，景瑞控股正在思考一项替换要约，以终止其3月12日到期的1.9亿美圆、利率为12.75%的债券。

　　01

　　销售额下滑

　　作为中国长江三角区域当先的住宅物业开发商之一，景瑞控股于1993年创立于上海，2013年10月31日在香港结合交易所主板上市。

　　随着2016年胜利落子南京，景瑞控股的业务版图已全方位笼罩长三角地区的一、二线都会。2017年其先后进军北京和武汉。至此，景瑞控股已战略规划中国四大直辖市，共计在中国18个都会设立业务。

　　2016年，景瑞控股的营收入冲破百亿，是上市三年后的高光时刻。2017年，公司的营业收入到达最高值，为156.74亿元。

　　不过，2018年至2020年，景瑞控股的营业收入别离为112.76亿元、132.95亿元、127.83亿元，别离同比变动-28.06%、17.91%、-3.86%。

　　景瑞控股近年来的业绩表示（单位：亿元）

　　（数据来源：Wind）

　　利润方面，2018年至2020年，景瑞控股的扣非归母净利润为7.62亿元、6.22亿元、3.57亿元，同比变动54.87%、-18.39%、-42.56%。2021年上半年，景瑞控股实现营业收入51亿元，扣非归母净利润仅0.15亿元。

　　在销售额方面，景瑞控股发布的营运数据显示，2019年至2021年，公司的合约签约销售额别离约为251.59亿元、255.07亿元、270.11亿元。

　　此前，景瑞控股联席主席兼首席执行官闫浩在2021年投资者会上暗示：“大约今年销售规模会有必然的增长，有自信心完成310亿的销售规模。高下半年相对均匀，大约上半年卖160亿，下半年完成180亿，全年去化率在70%摆布。”此刻来看，景瑞控股并未实现2021年310亿元的销售目的。

　　此外，依据景瑞控股2月4日发布的《2022年1月未经审计的营运数据》， 2022年1月，景瑞控股的合约签约销售额约为6.34亿元，合同销售均价约17016元/平方米。

　　比照来看，2021年1月合约签约销售额为28.22亿元，合同销售均价为19579元/平方米，2022年1月的合约签约销售额同比下降345%，合同销售均价也同比下降15%。

　　而在今年1月，穆迪预测，将来6-12个月内景瑞控股的合同销售额将显著下降，是因为购房者自信心减弱，以及土地收购放缓和融资条件紧张导致可销售资源减少。

　　02

　　评级下降

　　依据不雅观点网音讯称，景瑞控股正在思考一项替换要约，以终止其3月12日到期的1.9亿美圆、利率为12.75%的债券。景瑞控股正在与一位中国财务参谋就潜在报价停止初阶会谈，详细条款尚未确定。

　　Wind数据显示，景瑞控股目前尚有6只未到期美圆债券，此中有3只美圆债将于2022年到期，别离为3月到期的1.9亿美圆、7月25日到期的2.6亿美圆12%债券和9月26日到期的1.5亿美圆12%债券。

　　景瑞控股未到期美圆债

　　（数据来源：Wind）

　　景瑞控股拟开启美圆债替换要约，股票配资网，或必然水平上反映了公司偿债承压。截至2021年6月30日，景瑞控股呈文的短期债务为142亿元人民币（22亿美圆），而短期债务为85亿元人民币（13亿美圆）。

　　事实上，景瑞控股高度依赖离岸债券市场作为其主要融资渠道，截至2021年6月30日该局部占公司总债务的37%。

　　景瑞控股业务减弱、再融资风险增多，再加上融资渠道减少，将来12-18个月到期的债务规模较大。面对景瑞控股的到期债务风险，今年1月25日，穆迪已将景瑞控股的公司家族评级（CFR）从“B2”下调至“B3”，并将其高级无抵押评级从“B3”下调至“Caa1”；展望维持负面。

　　穆迪大约，景瑞控股的再融资风险将增多，因为在信贷环境紧张的状况下，景瑞控股在从境表里渠道筹集新资金以处置惩罚惩罚到期债务方面面临艰难。

　　同时，穆迪还大约，景瑞控股的债务杠杆率（以收入/调整后债务掂量）将从截至2021年6月12个月内的58%下降到55%-60%，因为其收入将下降，这是由合同销售下滑和为保持活动性而放缓建筑流动所引起。同时，最好的股票配资网，其利息偿付才华（以EBIT利息笼罩率掂量）在同期内将从的1.4倍降至1.2倍摆布。

　　但值得留心的是，景瑞控股也在一直夯实其财务根本面，期货配资网，连续优化债务构造，努力完成三道红线片面达标。2021年上半年，景瑞控股资产负债率（剔除预收款）为67%，净负债率为74%，现金短债比为1.7。

　　03

　　五大业务并进

　　作为一家深耕房地产行业多年的老牌房企，近年来，景瑞控股坚定理论大资管转型战略，在原有地产开发的根底上，贯穿地产高庸俗财富链，整合业生态圈资源，差别化定位，实现地产开发、不动产、物业效劳等业务的同步开展，实现从传统开发商向资产打点效劳商转型。

　　2021年中报景瑞控股的营业收入构造

　　（数据来源：Wind）

　　早在2020年3月初，景瑞控股将原有的五大业务平台进一步调整为优钺资管、景瑞地产、景瑞不动产、景瑞效劳和合福成本五大平台。

　　优钺资管主要处置惩罚房地产基金募资和资产打点业务，此中2021年上半年外部募集资金约7.8亿元。

　　景瑞不动产整合了公司此前推出的悦樘公寓和锴瑞办公。2021年前6个月，公寓项目和办公项宗旨时点出租率别离到达97.4%和86.4%，在行业中处于较高程度，实现租金收入约1亿元。

　　合福成本是景瑞控股旗下的地产财富链+后生活效劳投资平台。截至去年6月底，合福成本累计在投项目15个，累计投资金额达11.64亿元。目前已实现4个投资项宗旨退出，收益率到达18.1%。

　　随着近两年物业公司上市热潮，景瑞控股的物业板块——景瑞效劳也成为业务聚焦点。景瑞效劳以景瑞物业为载体，为住宅、公寓、商业广场、写字楼、财富园区等多种物业提供高质量效劳。

　　深耕长三角，规划全国，历经二十余年的开展和摸索，景瑞效劳已进驻天津、重庆、浙江、江苏、安徽、河南等地的50个都会。截至2021年6月30日，景瑞效劳打点项目累计到达342个，合同打点建筑面积约为4680万平方米，已经跨入中型物业公司之列。景瑞控股曾暗示，方案2022年完成景瑞效劳分拆上市。

　　截至今年2月17日收盘，景瑞控股的股价为1.91元/股，市盈率（TTM）为2.5倍，市值为29亿元。2022年以来，景瑞控股股价涨幅10.4%。（思维财经出品）