都会内部差距越来越大

但当我们将视线从这根管中移开，去不雅察看过去数十年全球范围的城镇化和房产市场，就会发现城镇化早已不是那个城镇化，同样的数字暗地里辈表的意义截然差异。

而在我看来，随着都会化到达一个阶段，只要都会中产人口规模，都会中产率的增长，才是决定都会房产市场将来的核心。

而到了2018年，全球的76.3亿人口中，已经有42亿来自于都会。

抛开都会化质量，都会化率没有任何意义。

管中窥豹，城镇化似乎依然支撑着中国的房产市场。

这是一位在二线都会打拼的粉丝朋友给我的留言。

1950年，那时全世界只要25.56亿人口。那一年，全世界只要7.51亿“城里人”。这些“城里人”还大多属于兴隆国家。

都会的开展速度能够承载如此多的新增人口吗？都会的就业能够承载如此多的劳动人口吗？都会的教育和医疗能够让孩子学有所成，让白叟老有所依吗？疯狂涌入多数会的人口，他们能够居有定所吗？他们承当得起吗？

2018年，中国的城镇化率为59.58%，钻研者们也总是喜爱拿这个类比1957年的日本，上世纪40年代的美国，80年代的韩国。

再来看斯里兰卡，2007年，这个国家的都会化率是18.27%，而到了2018年这个国家的都会化率仍旧只要18.5%。

中国如今有2.88亿在都会务工的农民工。很多行业人士乐不雅观地认为，随着这2.88亿人的购房需求的消化，商品房过剩库存的积压能够处置惩罚惩罚。

“固然有，周边县乡的人，假如不在市区买套房，都娶不到媳妇的。”

70年前，30年前，乃至10年前，我们都可以说，城镇化支撑了房地产市场的开展。

一个都会的房价不涨反跌，不是人口不涨了，是都会的中产规模不涨了，以至都会的中产都在逃离了。

直到这篇文章截稿的前一天晚上，一位业内同仁依然在跟我争执某个都会的房产市场，他认为：人口数量、人口密度如此之高，那个都会的房产市场必然前途似锦。

贫民窟中堆砌着从全国各地涌入到首都讨生活的人，股票配资网，还有很多生于斯、善于斯的贫二代乃至贫三代。

▲1940年的波士顿市中心

多数会的小房间，装不下你丰满的灵魂。而你卑微的钱包，也配不上多数会崇高的房价。

布宜诺斯艾利斯的华人朋友开过这样的打趣：当你走进一个贫民窟，会有人热情的问候你，“冬天这么冷，我给你留双袜子吧。”然后，在那度过一个冬天之后，你就真的只剩下袜子了。

都会的人口规模变大了，可是都会中人与人的差距也在变大。

“你们赤峰老城区的房价1万多一平米，当地还有人买吗？”

都会化率，一个失去意义的数字

众所周知，到城里去，扭转人生的命运，这曾经是一代人的执念。

都会能够消化足够多的人口，都会的拆迁改造能够打破贫苦和富有之间的隔离，这是我们过往的经历。

▲阿根廷31号贫民窟，被浪漫的称为Villa

早在2006年，阿根廷的都会化率就已经到达了90.2%，2018年的最新数据则是91.9%。

基于这个不雅观点，前些年我们见过很多关于去库存乐不雅观的估算。

我拼死拼活留在这里，只是为了孩子。

可是，当你在工作日的早晨站在市中心的车站，你能够看到周边乡镇的年轻人，西装笔直地挂在火车上，到市中心的国际贸易中心上班。

如今，我们的统计指标换成了进城农民工户中，购置住房的比例。2018年，这个数字是19%，与上一年持平。

而到了2010年，巴西的都会化率早已当先美国，到达了84.34%。印度呢？仅仅是31%。中国在2010年的都会化率也不过是47%。

假如我们不去比照日韩，而去比照拉美和南亚，对这个问题便会有更直不雅观的认知。

中产才是房产市场的支撑

是无数找不到工作、无奈累赘都会生活的穷人，更是数不尽的人口密集、立功频发的贫民窟。

都会已然被折叠，跟这里的人聊过后，你便会得出以下结论：

这里的穷人，终其一生都跨不过都会内的“隔离”，我们了解的房产市场早已和他们失去了联络。

2009年，世界都会人口初度跨越了农村人口。

可即便数字如此，也没有任何人会真的觉得巴西的都会化程度比美国乃至中国高，所谓的都会化率，这里彻底异化成了一个统计符号。

我们还能用60-70年前的指标，去对待今时今天的市场吗？

多数会的小房间，装不下你丰满的灵魂。而你的卑微钱包，也配不上多数会崇高的房价。

认为城镇化能够消化大量的库存，城镇化上行的趋势能够为房地产提供强力的支撑。

然而，2013年，在务工地自购住房的比例仅为0.9%，2014年为1%，2015年为1.3%。

这不是我的都会。

如此之高的都会化率暗地里的现实是怎样的呢？

所以，比照下来，我的结论很简略也很粗犷，那就是抛开都会化质量，都会化率没有任何意义。

在下边的文章中，我试着答复这两个问题，问题的答案也是我从业来的一些考虑和总结，发在这里算抛砖引玉吧。

这是过去一年，我在北京网约车上听过的最多的一句话。

而到了上行通道逐渐收窄的本日，只管很多处所的人还在连续进城，但他们恐怕很难再支撑都会商品房市场的开展了。

我曾实地考查过全世界都会化率最高的国家之一阿根廷，以及世界上都会化率最低的国家之一斯里兰卡。

横亘在都会与都会之间，社区与社区之间的不服等隔离，以至比1950年时都会和农村的差距还要大。

而当上行通道初步收紧，很多的国家用了整整80年都没能消化过载的都会人口。

▲巴西贫民窟

这个时候你便会大白，51配资，只管表层数据没有增长，但斯里兰卡农村的年轻人，最好的股票配资网，是有希望进城买房的，是会有这么一天的。在这里，都会房产市场的购置力，是在向农村地区扩散的。

国庆期间我去了一趟内蒙赤峰，在车上和司机师傅聊天。

我们还能用60-70年前的指标，去对待今时今天的市场吗？ 抛开都会化质量，都会化率没有任何意义。 多数会的小房间，装不下你丰满的灵魂。而你的卑微钱包，也配不上多数会崇高的房价。 国庆期间我去了一趟内蒙赤峰，在车上和司机师傅聊天。 你们赤峰老城区的房 ...

巨变之下，我们还能用60-70年前的指标，去对待今时今天的市场吗？在本日这个时代，城镇化对房地产市场毕竟意味着什么？

1965年的时候，美国的都会化率已经到达了70%，巴西的都会化率迫临50%，而中国和印度还处在20%以下。

从数据来看，这是一个都会化根本停滞了的国家。

所以，你会看到，缺乏增长通道的人口规模，对于房产市场来说只要恒久累赘，没有恒久红利。