招股书显示，优客工场在2018年和2019年前九个月的经营利润主要来自于轻资产形式，并暗示轻资产形式是其主要增长动力之一，将来将在轻资产形式下进一步开展竞争空间业务。

张远认为，优客工场新故事的逻辑也正是基于此。在盘活资产端物业资源、满足用户端需求的状况下，证实这门生意创立。而在这个大赛道上的连续探究和一直优化会愈加重要。

轻资产形式包含经营打点输出为主的U Brand与资产托管为主的U Partner形式。在轻资产形式下，优客工场主要输出品牌效劳，并提供空间设想、建造、以及打点效劳，而物业主承当大局部的前期投入。

据优客工场招股书中Frost＆Sullivan的数据显示，包含租赁收入和效劳收入在内的中国结合办公空间市场规模从2013年的11.7亿元人民币增长到2018年的174.1亿元人民币，复合年增长率为71.7％，大约到2023年将进一步增长至1322.8亿元人民币，复合年增长率为50.0％。

作为国内该领域“独角兽”明星企业，优客工场在近些年开展迅速。从2017年4月到2018年11月，在一年多工夫里，优客工场先后并购了洪泰创新空间、碎片空间、无界空间、火箭科技等10家企业。

12月12日，结合办公空间企业优客工场向美国证券交易委员会（SEC）提交了招股说明书，拟定在纽约证券交易所挂牌上市，证券代码为“UK”。

只不过，对标华住集团仍然是一次冒险的做法。尽管二者都曾被质疑为“二房东”，都属于空间经营打点。一方面，两家企业面临的市场并不雷同：优客工场所排场对的是企业用户，而华住集团面对的则是出产者用户；另一方面，结合办公比拟酒店行业，出产频率低了很多。

据优客工场数据显示，截至2019年9月30日，优客工场经营和储蓄的轻资产空间数量为39个，轻资产总面积为138700平方米，占总空间比例快捷回升。

“黑天鹅“事件发生时，没有人做好了筹备。结合办公企业始祖WeWork在成本市场遇冷，让中国的结合办公行业也陷入低迷。而优客工场仍然在这种状况下选择IPO，所有人都在不雅观望，也发出了疑问：继WeWork上市遇挫之后，优客工场会如何面对成本市场？公布招股书后能否能如期上市？国内结合办公企业将会如何开展？

和WeWork空间会员会费占总收入的83%差异，优客工场目前的三大块收入来源为空间会员费收入、营销和品牌效劳收入及其他效劳收入。2017年和2018年，优客工场最主要的收入照常来自空间会员费收入，占比凌驾85%。但在优客工场2019年前9个月获得的8.75亿元人民币营收中，空间会员收入约为4.2亿元，营销及品牌效劳收入约为4.03亿元，其他效劳收入约为5150万元。

“结合办公是一个很大的行业，对大家来说才是刚刚初步，将来会有出格大的开展空间，越来越多的企业，会选择结合办公的场景或者处置惩罚惩罚计划去满足办公需求。”王晓鲁说。墨社开创人张帆也认为，结合办公的重点，是提供优异的效劳，“口碑和品牌会决定这个企业能走多远”。自2015年进入结合办公行业以来，他的不雅察看是，2020年，结合办公的市场会有一个新的开展——80后进入中年，更知道选择什么样的空间能给公司和员工带来价值。

截至2019年9月30日，优客工场共规划了197个办公空间，此中171个空间已在经营中。在这此中，39个办公空间属于轻资产形式。在171个结合办公空间中，65个属于成熟空间（开放工夫凌驾24个月）。整体出租率和成熟空间出租率别离为79%和83%。

文件称，以截至2019年6月30日止今年上半年每个会员的均匀收入计算，大约WeWork如今笼罩的111个都会中，其市场规模为9450亿美圆，大约全球280个目的都会的总市场规模到达1.6万亿美圆。

在商业形式上，优客工场的形式为“空间经营+非空间业务”效劳。此中，空间经营板块包孕直营形式和轻资产形式两大类，直营形式包含面积大于200平米的规范化空间U Space，面积小于200平米的小型办公空间U Studio，以及定制化空间U Design，优客工场负责这类型空间相应的设想、建造、选址等工作。

招股书显示，优客工场2017年净收入1.67亿元人民币，股票配资网，2018年为4.48亿元人民币，同比增长168%。2019年前9个月净收入8.74亿元人民币，比上年同期的2.82亿元人民币同比增长210%。营收增长速度快，但带来的是同规模扩充的吃亏：优客工场在2017年全年吃亏3.73亿元人民币，2018年吃亏4.45亿元人民币，2019年前九个月吃亏额为5.73亿元人民币。

12月12日，结合办公空间企业优客工场向美国证券交易委员会（SEC）提交了招股说明书，拟定在纽约证券交易所挂牌上市，证券代码为UK。 这一举动不成谓不英勇。 创建于2010年的结合办公空间企业WeWork，在创立之后不停飞速开展。5个月前，一度估值高达470亿美圆 ...

从优客工场的招股书中也可以看出，他们正在避开的事情是，向成本市场讲一个和WeWork相似的故事，而更追求稳健开展、更关怀盈利也是此次招股书试图展示的重点。

照张远的说法，优客工场对标华住集团的起因有几点：一是两者都属于物理空间经营商，二是两者都是从物理空间效劳到人的效劳。

在Stories开创人、小村成本合伙人梅晨斐看来，针对中美市场差别，中国市场必要的是高性价比的“结合办公”产品。“结合办公是房地产品类，存眷地段、价格、设想、招商和经营，能够放下身段认可本人做的是房地产的事情，威力把中国市场做好。“

与WeWork相似，优客工场的财务数据出现营收和吃亏双增长的趋势。

这一举动不成谓不英勇。

在WeWork的招股书中，除了空间经营业务之外，还提到了截至2019年Q2，WeWork会员数到达52.7万人。WeWork在招股书中写道：依据美国人口普查局查询拜访的美国企业统计数据，以预计的办公桌数量计算，在WeWork目前已经笼罩的111个都会中，约莫有1.49亿潜在会员。依据Demographia和经济竞争与开展组织的数据，当前结合办公行业约莫有280个目的都会，预计潜在会员总数约为2.55亿人。

文件中还指出，与传统计划比拟，假如以更低的价格为会员提供优异体验，WeWork现有111个都会的1.49亿潜在成员，总规模可到达1.7万亿美圆，而在全球280个目的都会的约2.55亿潜在会员中，预计总规模为3万亿美圆。

优客工场在招股书中称，除了空间效劳之外，同时在一直寻求时机，以提供片面的效劳来加强效劳会员的才华，称为U Plus效劳，并通过社区为更多的会员群体提供跨越物理空间的效劳。比WeWork更进一步，目前优客工场在招股书上提到的会员变现方式为社区电商和精准广告营销。

优客工场于2015年4月由前万科集团高级副总裁毛大庆创立。创立以来，优客工场凭仗毛大庆资深的地产行业背景和强大的融资才华，先后得到创新工场、红杉成本、真格基金等众多明星投资公司的投资，51配资网，并拿到多个地产企业的投资。

优客工场还必要面对的难题是，之前据亿欧调研数据显示，只要当结合办公出租率均匀到达85％时，威力保持盈亏均衡，但对于结合办公企业而言，单体项目85％的出租率并不容易做到。

创建于2010年的结合办公空间企业WeWork，在创立之后不停飞速开展。5个月前，一度估值高达470亿美圆，为美国估值排名第二的独角兽明星公司。中国的结合办公企业大都是WeWork的“学徒”，包含优客工场。北京工夫8月14日晚，在WeWork正式向美国证券交易委员会（SEC）提交IPO招股书之后，一系列事件发生：WeWork估值一直下调、开创人被迫退出、IPO暂时被终止。

从一初步，包含优客工场在内的一众结合办公空间企业，就被称为WeWork的“中国学徒”。很快，以烧钱为引擎推进的结合办公空间，在日渐趋同的商业形式中，头部企业凭仗本身的拿地、拿融资的才华，迅速跑马圈地，小规模共享办公企业则陷入烧钱的恶性循环，陆续因资金不敷、运营不善出局。除了优客工场之外，中国结合办公赛道上的明星企业还有WeWork中国、幻想加、氪空间等。

摆在面前的疑问是，这个故事会被成本市场蒙受和承认吗？

而濒临优客工场的人士张远向燃财经走漏音讯称，继WeWork的故事被成本市场质疑后，最好的股票配资网，优客工场选择上市的对标企业不再是美国的WeWork，而是中国的连锁酒店集团华住集团。所以优客工场的故事变为由自营空间为主到将来加盟空间为主，在更大的规模之后，实现空间变现和人的资产变现。

从WeWork的IPO事件中可以看到，市场投资者对吃亏的公司已经变得十分警惕，尤其是那些还没有明确盈利方式的公司，泡沫正在仓皇破掉。幻想加开创人王晓鲁向燃财经暗示，公司最存眷的指标应该是盈利才华，所以做好各个阶段的老本控制、社区成熟周期做到更短、产品更受用户欢迎，比起规模扩张更重要。

创立于2005年华住集团，于2010年在纳斯达克上市，为中国知名的多品牌酒店集团，目前市值为104.7亿美圆。创立14年，华住集团轻资产打点形式下的加盟酒店比例从2009年的27%增至2019Q3的79%，自营酒店比例则从73%缩减到14%。在华住集团实现规模化和品牌化效应之后，实现对其会员在酒店业务之外的商业变现。

优客工场在招股书中称，将来假如进行对空间增长的投资，而是让现有的空间成熟，将不再必要成本投资成立新的空间，也不再必要收购新空间相关的初始费用。而每个成熟的空间城市孕育发生收入和现金流，并有盈利的时机。

但这只是优客工场故事中的一局部。

优客工场的这份招股书交出了一局部答案。招股书显示，截至2019年9月30日，按结合办公空间的数量、总打点面积和笼罩都会数量掂量，优客工场为中国最大的结合办公社区。差异于WeWork之前讲演的空间经营和社区故事，优客工场的商业形式为“空间经营+非空间业务”。

也就是说，优客工场在空间业务收入和非空间业务收入的数据已经不相高下。换句话说，优客工场不再只想做“二房东”了。