无锡市是我国的一个经济重镇。2019年年底，无锡市区的住宅平均价格1.6万元/平方米。这房价水平是高还是低呢？咱们通过一组数据来一起分析一下无锡市房价的泡沫水平。 2014年年底，无锡市的平均房价是7300多元/平方米，但是您可能不知道2009年12月底，无锡市 ...

无锡市是我国的一个经济重镇。2019年年底，无锡市区的住宅平均价格1.6万元/平方米。这房价水平是高还是低呢？咱们通过一组数据来一起分析一下无锡市房价的泡沫水平。

2014年年底，无锡市的平均房价是7300多元/平方米，但是您可能不知道2009年12月底，无锡市区的住宅平均价格已经是7100多元/平方米了。

通过计算，我们可以知道，最近10年里无锡市的住宅平均价格上涨了132%；前5年（2009年到2014年），无锡市房价只上涨了3%。最近5年（2014年到2019年），无锡市的房价涨幅竟然高达128%。最近5年无锡市的房价涨势可谓是迅猛！

下面，我们把无锡市的经济、GDP、人均收入、绝对房价以及涨幅放在更广阔的视野里做横向对比，以便我们做出更理性的认知和判断。

先看绝对房价。把无锡市1.6万元/平方米的平均住宅价格放在全国的62个热点城市（包括直辖市、省会城市、计划单列市、再加上京津冀城市群、粤港澳大湾区、城市、群和、长三角城市群的所有热点城市，一共62个）做横向对比，排在第22位。

从中我们可以看出无锡市房价在62个热点城市中处在中等偏上的水平，比很多省会城市、计划单列市都要高。

再来看无锡市的GDP总量、人均GDP和城镇居民的人均可支配收入水，无锡市在这62个热点城市中都排在前5名。

虽然最近5年无锡市的常住人口数量并没有出现明显增长，但无锡市经济的水平、居民购买力，对房价形成了有力的支撑，这也是无锡最近这一轮房价上涨的重要的逻辑。

如果我们观察最近5年全国房价上涨中，涨幅最大的6个城市，出现了惊人的规律一致性。

前三个城市是苏锡常，最近5年房价的涨幅都在128%之上，苏州竟然排在第1位，涨幅高达178%。另外三个城市是深圳、东莞和中山。可以看到全国房价涨幅最大的6个城市竟然是粤港澳大湾区扎堆的三个城市和长三角城市群扎堆的三个城市。

如果说深圳、东莞和中山的房价上涨，很大一部分程度是因为人口的流入，那么长三角城市群重的苏锡常，则主要因为当地人均的收入水平、富裕程度来支撑的。我们都知道，苏锡常的民营企业发展水平在全国是最高的。

其实，无锡市这轮房价上涨还有一个原因，就是上个5年无锡市的房价涨幅太小了，只有3%。

根据国家统计局的数字，2009年-2014年，全国新建商品住宅平均上涨了30%。对比来看，当时无锡的房价涨幅只有全国平均水平的一个零头，所以某种程度上最近5年也表现出了补涨的逻辑。

整体来看，结合无锡市的经济发展水平、人们的购买力水平，以及在房价涨幅水平来看，无锡市房价泡沫并不明显。

最近10年，把无锡市放在全国34个典型二线城市里，横向对比房价涨幅，无锡市132%的累计涨幅还低于34个典型二线城市164%的平均涨幅。

换句话说，虽然我们能感受到无锡最近这轮房价涨幅的太迅猛了，但通过长周期来观察，无锡市的房价涨幅仍然是可以理解的。

2019年，无锡市房价似乎仍然处在繁荣亢奋的周期上，因为这一年房价上涨超过了12%。

但是我们要看到，从2015年开始的这一波全国性的房价上涨，基本上开始依次回落。2019年年底，有将近一半的城市房价出现了横盘或调整。

预计2020年随着经济进一步下行，尤其叠加疫情的影响，无锡的房价恐怕会加速进入调整阶段。在道哥看来，2019年无锡市的房价表现已经是短期里的强弩之末了。

那么问题来了，如果2020年或者2021年无锡市房价真的出现调整，那是不是意味着买入的好时机到来？展望未来10年甚至更长的周期，无锡市的房地产资产是否是好的资产？