年初蛋壳涨价引来骂声一片，又发生业主讨要租金聚众维权事件，于是租金贷状况浮出水面。有数据模型估算2017年和2018年的租金贷利率别离为8.05%和9.65%，均值8.85%。

△图源：截于自如APP

蛋壳2017-2019年出租率别离为85.8%、76.9%和76.7%，呈逐年下降趋势。其他经营老本、营销费用在2018年的增长率大幅凌驾收入增长率，但出租率没有回升，可见增漫空间呈现瓶颈。

此中租金老本占收入权重最大，在2018年和2019年的增速别离为324.42%和194.69%。均凌驾收入增速307.29%和166.5%。因而扩张并未带来规模效应，配资，反而带来老本累赘。

别的，配资，由于规模扩张反而吃亏越来越大，目前占收入比在50%摆布。现金流由于折旧对运营现金流的奉献是正的，即使扣除折旧，吃亏额占收入比也高达35%。

△图源：截自蛋壳APP

近日，58同城、安居客发布《2020年4月一线及新一线都会租房趋势呈文》，一线都会中租房热度除广州呈现小幅下滑外，北上深都鲜亮上涨。成都、长沙、杭州等新一线都会租房市场新增房源连续上涨。此中深圳4月新增长租公寓房源相对3月以45.4%的环比涨幅在一线都会中位列前茅。

长租公寓的“红与黑”

临近结业季，数百万学子走向社会面临的第一个问题就是住哪儿，租金成为悬在头顶上的达摩克利斯之剑。 据58同城租赁呈文显示，21.41%的白领租客租金支出占工资比例一半。租房上，周边环境和装修状况会摆布选择，交通间隔最好离公司10km以内。51.11%的被查询拜访者 ...

再说下，自如的一条龙效劳虽有优惠券可享，同样间隔的搬场老本比货拉拉高了近一半。

2014年初步呈现，互联网公司以自持造成打点为模板，开启在热点都会圈房霸占市场的计谋。至2015年涌现一批“自营”房源为特点的长租公寓；别的开发商由2015年初步对手上商用或自持造成物业停止包装，建设长租公寓，随着互联网企业退出和房企及民间成本的介入，长租公寓如雨后春笋涌现。

租金贷在透支年轻人的生命，甲醛问题屡禁不止蚕食着租客安康。待长租公寓造成把持之日，即是收割有机“后浪”之时。

据58同城租赁呈文显示，21.41%的白领租客租金支出占工资比例一半。租房上，最好的股票配资网，周边环境和装修状况会摆布选择，配资网，交通间隔最好离公司10km以内。51.11%的被查询拜访者希望购物便捷，家电齐全、保洁维修等效劳也成为重要的参考因素。

别的，霸王条款也不停充满在合同中，退租扣一个月，换租、转租扣半个月租金，此外转租只能走平台，要缴纳担保金，并且转租价兴许会和签约价差异。

以蛋壳公寓为例， 2015年底至2018年底经营公寓数量由2434间增多至23.64万间，年均复合增长率为359.7%。2019年6月30日经营公寓数到达34.64万间，经营笼罩一二线多数会。

最后，诚如某位业主所说，长租公寓不惜高价抢夺的房源，老本会转嫁租客身上。据理解，租房族比买房一族均匀的月供比例(均匀月供占每月工资的30%-40%)还高。即使租金远低于售价，一线都会租房市场也是用来炒的。

2020年行业新一轮洗牌已经开启，只要扎实稳健的企业，威力在将来的合作中占有一席之地。后疫情时代的租房选择，可谓大浪淘沙，差中择优。

△图源：自如和货拉拉APP

自如蛋壳们的“过劫”

但是外媒时常会有新闻流暴露对投资者的担忧，资金链断裂的风险也随时可能出如今一年签约的任何状况内，至于效劳优惠差不久不多可疏忽不计。管家变动大、离任率高，也就有人戏谑说签约特热情，有事找不到，打分机制是查核效劳的重要指标，默认的非五星好评就是投诉，鲜亮绑架用户的选择。社区文化也并不如广告效应的安宁、谐和。

尽管市场在回暖，但对很多长租公寓品牌来说，收益效果貌似不及个人房源。2020年Q1长租公寓整体属于停滞状态，大量的空置房源让长租公寓漏洞百出，运营的负面问题差点失去品牌口碑。

即便通过提升出租率来改善现金流是不成能的，但如今蛋壳流动打出全年最低价，少则免租一两个月，另还有各种效劳打折优惠券之类，着实令人心动。

如果2020年1月至12月，蛋壳公寓的净现金流将由106.79亿元降至16.08亿元。2021年1月由于发生租金贷融资流动，净现金流大幅增多；但由于始终运营吃亏，净现金流以2019年同样的速度下降；2021年10月净现金流为7.19亿元，低于IPO融入的资金，2021年11月净现金流为负值。这意味着一家上市公司不到两年就将发生活动性危机，并且这还是在最好的条件下预计的。

长租公寓恰好都能满足。

2017年长租公寓异军突起，成为租赁市场的新趋势。据安居客房产钻研院不完全统计，截止2017年，国内长租公寓已超千余家，公寓经营房屋数量已超200万间，知名房产企业纷纷入局抢占市场。

租赁人口也从2017年初步保持不变增长，2018年为2.1亿人，大约2022年将到达2.4亿人。2017年，我国租房市场规模为1.56万亿元，股票配资，大约到2020年，租房市场规模将到达2.71万亿元。

临近结业季，数百万学子走向社会面临的第一个问题就是住哪儿，租金成为悬在头顶上的达摩克利斯之剑。

别的，多数会中心的高房租也促使人们倾向于通过共享的方式降低生活老本，于是这种“共享寓居空间”应运而生。目的客群是刚结业必要拓宽社交圈的职场新人、或者想多和差异人打交道的初始公司开创人，在客厅闲聊或者厨房一起做饭，都是聊事业、谈人生的好时机。

但住房租赁市场十分凌乱，前景也十分不明确。

万亿租赁市场战火燃起

长租公寓，即把业主房屋租赁过来，停止装批改造，配齐家电家具，再以单间模式出租给必要人士，租赁工夫至少为一年。一般可分为集中式和分散式。集中式主要以传统的商业地产运作形式，操作自持土地开发或楼宇整租改造方式停止经营，分散式则从租赁中介业务延展而来，依靠整合户主房源停止从头装修打点，相似“二房东”。

当长租公寓步入精密化经营升值的后开展阶段，会有相似内部洗牌的事情发生。比拟一些岂论后续佣金和租客事宜、高收低租最终导致资金链断裂及租金贷问题的长租公寓而言，房企系公寓能及时收尾，既不影响上市主体的名誉，也不迟误将长租公寓业务板块仓皇淡化。

△图源：招股书

据迈点空间租赁统计，约有124亿人民币筹备进入长租公寓市场。截止今年3月底，恒大、碧桂园、万科等TOP20房企型公寓累计开业规模仍到达33.6万间，头部照常保持逆势增长。起因在于资信优良的房企具备较好的现金流情况，同时融资渠道和老真相对较低，具备必然的劣势。

但2017、2018年营收和吃亏别离为6.57亿、26.75亿和2.72亿元、13.70亿元；2019年前三季度收入50亿元，净吃亏25.16亿元。其营收增长的同时，吃亏也在一直增大。