决策主力记者：吴若凡 决策主力编纂：魏文艺

房企年报迎来密集发布期，截至3月31日，在港上市房企的年报根本发布完结。

梳理这些已发房企年报可以发现，销售增长仍然是主流，但大大都房企的毛利率、净利率均下滑，有的千亿房企以至净利润和归母净利润不敷1个亿。

为何一大批规模房企会呈现了增收不增利的状况？多位业内人士向《今天股市行情网》记者剖析认为，主要起因在于2016~2018年地价较高，拔高了企业老本，又遇到限价因素制约，当这些项目到了结转时点，反映在财务报表端的利润率便出现出下滑态势。别的，有些房企过去为了冲规模，拿了不少高老本的项目，从而导致了增收不增利的状况呈现。

降负债成为关键词

从已经发布的房企年报可以发现，与以往比拟，拼规模扩张已不是房企常态，而调整负债构造、降低负债率、增多现金流已成为众多房企关的注焦点。

早在去年8月，“三道红线”融资新规 剔除预收款后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1倍 ，将房企划分为红、橙、黄、绿四档，分档设定有息负债的增速阈值，四挡有息负债规模年增速别离设限为0%、5%、10%和15%。

据《今天股市行情网》记者不完全统计，6家房企“由红转黄”，4家房企“由橙转黄”，11家房企保持“零踩线”，12家房企通过调整构造跻身“零踩线”阵营。目前共有20家房企处在黄档之列，尚有2家房企处于红档。

58安居客房产钻研院分院院长张波讲述记者，目前降杠杆对于房企是头等大事，房企明晰的认识到，对于房企融资侧的收紧不是短期的事。将来3到5年，房企城市面临这样的状态，整个融资侧的收紧是一个长效的一个机制技能花样，对于房企来说，把资产负债情况调整到合乎国家要求是十分重要的。

张波同时暗示，近一年以来，呈现了一些房企爆仓或者即将爆仓的状况，也给整个行业敲响了警钟。当前状况下，房企规模大不代表没有风险，并不是有了风险，国家就会采纳相应的一些救助门径。因而，降低负债、担保财务不变已经回升到比规模化愈加重要的因素段，一些之前过度追求规模化的房企正在停止一些战略上调整，所以这点是行业内的一个共识，今年也会表示得愈加鲜亮。

增收不增利状况遍及

值得留心的是，营收增长但利润下滑成为不少房企不得不面对的现实。

同花顺(300033)数据显示，截至3月30日，申银万国行业分类下35家房企发布2020年年报，营业总收入10198.93亿元，较2019年增长20.85%；净利润合计984.03亿元，较2019年的1050.38亿元减少6.31%。从净利润率来看，35家房企中有25家呈现下降，占比达71.4%。

如信达地产(600657)2020年实现营业收入258.64亿元，同比增长32.79%；归属母公司净利润15.02亿元，同比下降35.12%。大悦城2020年营收384.45亿元，同比增长13.76%；归属上市公司股东净利润吃亏3.87亿元，较2019年大幅下降118.88%。

不少房企人士感慨，这两年高周转玩不转了。一个是市场不再支撑这种玩法，各种调控政策和金融杠杆的限制对市场打击很大，使得房企的盈利空间被进一步压缩。

亿翰智库钻研总监于小雨讲述《今天股市行情网》记者，从房地产行业整体来看，行业的利润率呈现一个探底的过程，将来逐步向着制造业行业的利润率过度，不会再呈现以前的高利润率。但就企业个体而言，2020年的利润率未必是个低点，只是跟项宗旨结转构造和节拍有关。

张波指出，房企增收不增利主要有两方面起因。首先，是这些房企追求规模化过程中更多地采纳竞争和合营形式，使得权益占比一直降低导致的，期货配资，这在近两三年比较鲜亮。其二，一些房企由于对于渠道的过分依赖，在过往一两年渠道费率一直提升，尤其是在一些去化有难度的都会和区域，导致了房企整个营销老本过高，进而降低了项宗旨整体盈利程度。

“整个行业利润下滑由于财务老本+明股实债。之前高举高打的形式决定了这类房企，很多时候，房企利润被财务老本吞噬，尤其是明股实债，很大一局部利润被被少数股东权益拿走了。”克而瑞钻研中心总经理林波讲述记者，正本那些为了冲规模而接纳高周转的企业压力城市很大，配资，过高的杠杆面临被强制，“三道红线”短工夫可以通过一些技能花样降下来，但假如连续恶化，就必要企业花更大的价钱去调节这些指标。那都是老本支出，并不自制，但假如冲破这些指标，将来房企发债以及向机构融资又会遭到限制以至妨碍。

“而这些问题，房企不是没有意识到，而是疏忽了，在2015~2017年市场好时候，房价涨幅可以远远笼罩掉财务老本，一旦呈现房价不涨以至不跌的状况，许多问题就露出了出来。”

林波暗示，“三道红线”之下，这些企业首先面临的是融资难问题，其次是在投资拿地上。以成都为例，红档房企不允许拿地。有些处所可能对于勾地和多元化拿地是区别看待的，处所可能不乐意把项目给他们，原先可以通过财富园、商业综合体、文旅来拿地，将来这类企业将面临较大风险。大约接下来几年，利润率往下走的问题会进一步突出并逐步放大。

收缩规模+降本增效

对于中小房企来说，面临着一个很现实的一个情况：当下房企不是数量过少，而是过剩。随着行业集中度一直加剧，将来大量中小房企将被裁减。

“一方面是降负债降杠杆的压力，另一方面中小企业经营打点精密化和规范化遍及都缺失。同时被规模所累，期货配资网，不得不拿一些利润率比较低，只为了能周转的项目。”

于小雨暗示，对于房企来说，大经营体系成立不是一个新颖事物，只是在金融杠杆盛行的时代，行业对此的存眷度并不高，企业对此也未有太多着墨。当前行业环境发生了显著变革，企业对其的器重度有所提升，因而也引起了行业的宽泛存眷，将来也会是一个比较明确的趋势。

尤其是今年供地“两集中”政策推出之后，“三道红线”融资新规和房地产贷款集中度政策，对房企的融资限制达到了史无前例的水平。加之当前处于房企偿债顶峰，房地产行业接受较高的融资压力。

“由于土地集中出让，房企要在短工夫内张罗大量购地资金，这无疑会导致融资压力进一步增大。”林波暗示，房企应该将重心放在精准预判和多做一些收并购的项目上。

张波讲述《今天股市行情网》记者，从精密化经营上来说，行业遍及有必然缺失。之前的整个经营更快，更多的是围绕整个快周转来停止的。更快地拿地、更快地开发、更快地销售，在这个快节拍的根底上造成各个方面相联动的机构部门，更快地造成一个协同的前进的效应。所以，速度是第一位，整个规模化的速度是第一位。

林波指出，接下来对于这些中小房企而言，燃眉之急是“三道红线”先达标，不要想着继续做大，最好的法子是，一是加快去化，在目前比较好的区域和都会里抓紧销售；二是引进战略投资者，好比这两天红星引入远洋。

“内部降本增效、人员调整也要同步停止，假如将来两到三年不必要扩张的话，可能不必要配置这么多人员。”林波暗示，这类房企摊子不要铺得太大，同时聚焦在本人相熟的区域，有着比较好的根底。在这些区域有一些深耕根底，市场确定比较强。继续做下沉和深耕，将来两到三年不太合适去处处扩张。

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