公摊面积的争议多源于其暗地里存在的各种乱象，好比未提早对购房者停止公示、计算方式不公开通明等。

　　千挑万选终于看中了一套98平方米的三居室，规划、精装都不错，可公摊面积却占了近24平方米——这让购房者东华最近很是沉闷。在天津工作4年，房子是刚需，不买不行，可要买下公摊面积这么大的房子，他又心有不甘。

　　在实际购房过程中，东华的际遇还算好的。前不久，山东省青岛市某楼盘因超高的公摊面积在网上引发热议：“原来122平方米的房子，经历房师丈量，实际使用面积只要62平方米摆布”“公摊面积由说好的31%酿成46%，占了建筑面积近一半，主卧以至放不下1.8米的床”……

　　公摊面积是指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积，包含楼梯间、电梯井、公共走廊等。近年来，关于公摊面积的探讨居高不下。有人认为公摊面积计入房价不公平，应该打消；也有人认为打消公摊面积可能会导致房价大幅上涨，不成取。

　　近日，《法治日报》记者采访了北京、天津、安徽、重庆等地多个售楼处发现，关于公摊面积的争议多源于其暗地里存在的各种乱象，好比未提早对购房者停止公示、计算方式不公开通明等。

　　多名蒙受记者采访的专家认为，在我国打消公摊面积的可行性不是很大，因而增强监管更为关键，要严格落实开发商对公共设备、公共面积及相关收费的信息披露制度，同时建设完善相关的监管机制，确保购房者所支付的公摊面积费用有据可依。

　　公共空间费用公摊

　　楼层高公摊率也高

　　今年国庆期间，东华来到天津市河东区某楼盘售楼处，本想趁着国庆限时特惠把房子敲定，但走进样板间，他心里就孕育发生了疑惑。

　　“一套位于9层楼98平方米的三居室，从样板间来看，里面的规划、精装都很好，但总感觉比我如今租住的70多平方米的房子没宽阔多少。”东华向销售人员提出了本人的疑问。对方解释称，这间房的公摊面积占建筑面积24%摆布，套内建筑面积约莫为74平方米，“与周边其他楼盘比拟，这样的公摊面积已经算低的了”。

　　人生第一次买房的东华对此很不能了解：为什么要将公摊面积计入房价，公摊面积还这么大，其计算规范到底是什么？

　　华东政法大学房地产政策法律钻研所所长杨勤法解释道，此中一个起因是我国早期接纳福利分房制度，后来随着住房市场化，商品房呈现并占主流地位，房价飙升的同时遭到政府严格管控，这使得开发商寻求一个在纸面上控制房价但实际上不侵害其利益乃至发明更多利益的方法。

　　“同时，随着我国都会化快捷推进，大量人口涌入都会、都会中心区，而这些区域中能够用于寓居的土地面积又比较有限，因而都会居民遍及寓居于封闭小区中的高层住宅。这决定了在我国面积共有问题无奈制止，而面积共有一定导致费用公摊。”杨勤法说，此处公摊的费用不只包含建筑费用（对购房者而言表现为房价），还包含建筑使用过程中孕育发生的打点、维护费用（对购房者而言表现为物业费），这就是我国大陆地区遍及接纳公摊面积的概念，并以此计算房价和物业费等费用的主要起因。

　　不过，配资，公摊面积并不法律概念。“现行法律、法规和规章没有对公摊面积的概念停止定义。”杨勤法指出，一般认为，房屋建筑面积=套内建筑面积+共有建筑面积；套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。公摊面积即共有建筑面积，是指由各产权主体独特占有或独特使用从而独特分摊费用的局部建筑面积。

　　按照上述说法，记者查阅公开质料发现，公摊面积包含电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、办法间、公共门厅和过道、地下室、值班保镖室以及其他功能上为整栋建筑效劳的公共用房和打点用房，还包含户与户之间的隔墙等。

　　那么，一套房的公摊面积详细会有多少？记者为此咨询了天津、北京、安徽、重庆等地10个售楼处的销售人员和房产中介。

　　据北京市向阳区高家园小区某中介公司销售参谋裴先生介绍，房地产市场主要以公摊率和得房率来表白一套房公摊面积的多少。“公摊率就是房屋公摊面积占房屋总面积（建筑面积）的比率，得房率指套内建筑面积占建筑面积的比率。”

　　“得房率能有80%就已经很不错了。如今新建的小区大多是高层，公摊率根本都在25%以上。”安徽省合肥市一楼盘销售人员胡先生讲述记者，“不过公摊率并不是越低越好，因为公摊率低意味着小区公共面积小，寓居环境和舒服度可能就难以保障。”

　　记者在查询拜访中发现，一个小区里的差异楼栋，可能会因为层高差异而具有差异的公摊率。好比，一栋6层高的住宅楼，其公摊率一般在18%至20%；一栋10层高的中高层住宅楼，其公摊率往往在20%以上；一栋20层以上的高层住宅楼，由于楼梯高度、墙体厚度、强弱电井等公用设备等，公摊率会到达30%以至更高。

　　公摊占比没有上限

　　计算规范尚未清晰

　　“该小区3号、4号、9号楼蕴藏室公摊面积过大，请购房者认真检察！”10月13日，山东省德州市房产打点中心官网将一小区房产测绘面积等信息停止公示，上述这段大写加粗的黑体字格外引人瞩目。

　　记者点开测绘成果链接发现，这3幢楼的蕴藏室公摊面积都远大于套内面积。好比，3号楼负1层蕴藏间3，套内建筑面积不到6平方米，公摊面积到达11平方米；整幢3号楼蕴藏间套内面积210平方米，公摊面积却达396平方米。

　　“地下蕴藏室过道面积大，加上楼梯间、电梯井等都要占公摊面积，蕴藏室的公摊占比往往凌驾一半。而我国目前对住宅公摊面积并没有上限要求。”北京市京师（泉州）律师事务所律师艾泓强解释说。

　　在艾泓强看来，德州房产打点中心对高公摊率停止公示的举措还是很人性化的，“这样出产者在购房时就能留心到。理论中，许多开发商并不会公示公摊面积，在合同中以至不做说明，导致呈现购房者‘花大钱买小屋’的状况，引发许多争议”。

　　记者近日走访了天津河东区、和平区、河西区5个楼盘的售楼处，发现没有一家楼盘介绍图中含有公摊面积内容；5名销售人员也只要1人主动提及公摊相关内容，其别人只要当记者问及时才会作简略介绍，而且一带而过。

　　那么，在买卖房屋时，卖方能否应当将公摊面积停止公示呢？

　　杨勤法认为，目前没有法律法规规定房屋发售者必要公示公摊面积，但购房者可以要求发售者告知，也可以要求在合同中约定，但这样的要求往往很罕见到保障。

　　艾泓强说，依据现有规定，当事人间接援引《商品房销售打点法子》第二十条以房屋面积误差凌驾正负3%为由要求解除合同、退房可能难以得到撑持。并且在理论中，开发商往往会与购房者签订增补协议，对商品房买卖合同的内容停止增补或变换，因而出产者在签订合同时更应多加留心。

　　记者查询拜访发现，除了信息披露不公开通明外，配资，公摊面积的计算方式目前也不太明确，将公摊面积计入房价容易引发诸多乱象。此中，公摊面积能否依照精装修收费引发的争议颇多。

　　家住天津市河东区的刘明今年刚动手一套精装修新房，该房是依照每平方米3000元的规范停止精装修的。他认为，像电梯、楼梯这种公摊设备必定不存在精装修，可最后公摊面积价格也是依照精装修价格计入房屋总价，并且还包含暖气费。“难道公摊的建筑也要装暖气吗？”刘明有点愤愤不服。

　　采访中，记者发现，公摊面积能否依照精装修收费，各地做法有所差异，但物业费、税费等都是以包孕公摊面积在内的建筑面积为按照停止计算的。

　　别的，据杨勤法介绍，有少数开发商违法将现行法明文规定不计入共有建筑面积的局部计入公摊面积，再将这些公摊设备发售或租赁，如泊车场发售或出租、楼道广告位出租等，孕育发生的收益却未被纳入物业打点费用或住宅维修基金等，而是被开发商或物业据为己有。

　　“这些都给业主增多了累赘，最终导致业主高价买房却权益受损，购房者对公摊面积的怨言也不停存在。”杨勤法说。

　　打消公摊难度较大

　　增强监管火烧眉毛

　　乱象之下，关于该不该打消公摊面积计入房价的探讨甚嚣尘上。

　　记者梳理发现，有人不撑持打消，因为担忧打消后房价大涨；也有人暗示打消公摊已是局势所趋，因为2019年住建部对《住宅项目的准》公开征求意见已经释放了相关信号。

　　对此，北京市房地产学会副会长兼秘书长赵秀池认为，影响房价的因素有很多，51配资，与计价方式没有太大关系。外表上以建筑面积计量房价会低一些，以使用面积计量房价会高一些，物业等费用收取也是一样。但对整套住房来看，总价或收取的物业费不会因为计量单位纷歧样而少收。因为开发商是按整套住房来收取购房款的，购房人是以整套住房为单位来缴纳物业费的。

　　艾泓强则认为，《住宅项目的准》并非销售打点法子，而是工程技术标准，“套内面积”或“建筑面积”计算无间接关系，真要回升为国家规范并片面施行，还需批改相关法律标准，还有很长的路要走。

　　值得留心的是，记者近日在某购房APP中盘问发现，很多都会的新房，点进去显示的都是建筑面积，而重庆市区显示的都是套内面积。

　　据理解，早在2002年6月，重庆人大常委会通过的《重庆市城镇房地产交易打点条例》中就要求：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价按照，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设备。

　　这能否意味着，重庆已经打消了公摊？

　　重庆沙坪坝区某房产中介胡先生讲述记者，这个规定并不意味着公摊的打消。“入户大堂、电梯井等公共空间在物理上是不成能打消的，只能说计算房价时公摊不计入，但实际上也就是说法问题，总价不停是固定的。好比套内面积单价可能是1.5万元，建筑面积单价就可能是1.3万元。依照规定，重庆这边的新房都是依照套内面积计价，二手房则依照建筑面积计价，因而二手房看上去要比新房单价低得多。”

　　尽管目前重庆市对于物业费、取暖费等仍是依照总建筑面积收取，与全国其他地区无异，但杨勤法认为，重庆的规定还是倾斜护卫了在房产交易中处于弱势地位的购房者利益，用套内面积计价愈加公开通明，对于购房者来说，是更能够看得见摸得着的实惠。

　　但要在全国层面打消公摊面积，多名蒙受记者采访的专家一致认为“难度较大”。他们提出，若打消公摊面积，久远来看房地产商遭到的丧失最大，若其不再能从公摊面积中获取收益，在维持房价合理的状况下，对公摊局部的器重水平就可能会下降，小区环境、房屋整体成立质量也可能受影响。

　　既然在当前寓居方式下公摊面积不太可能间接打消，那么其带来的诸多问题怎么处置惩罚惩罚？

　　对此，杨勤法建议，可借鉴其他国家的地产打点经历，在为购房者减负的前提下连续保障公摊面积的使用质量。

　　“对于公摊面积的打点，应采纳分步走计谋。首先，在公摊面积尚未打消的前提下，标准公摊面积的计算工作，确保计算方式公开通明，计算成果明晰，而且完善相关的监管机制，确保购房者所支付的公摊面积费用有据可依，房地产商胡乱计算公摊面积的行为得到及时惩办；其次，针对差异的住宅类型，在思考建筑使用实际的状况下，出台规定对新建住宅公摊面积的上限作出限制，倒逼房地产商及相关方在成立住宅时合理结构，而不是随便增多公摊面积，损害购房者的寓居权益。”杨勤法说。

　　赵秀池则建议，在市场环境允许的状况下，可以进一步施行和推广以“套内使用面积”计算房价的做法。同时，还应严格落实开发商对公共设备、公共面积及相关收费的信息披露制度，确保购房者在购房前能够的确理解公共区域的具体状况。通过增强监管、标准第三方测绘机构、严格开发商违约责任等方式，真正维护众多购房者的权益。