决策主力记者：包晶晶 吴抒颖 决策主力编纂：陈梦妤

刚刚过去的8月，房地产市场丝毫感受不到暖意。房企这个月密集交出上半年的成效单，营运数据和财务指标遍及隐现下行趋势，行业正式步入“稳增长”时期。

与此同时，房企融资新规的坐实，也是房地产行业的另一桩重头戏。监管层对房企融资设置了“三道红线”，过去房企提占市场份额赖以所用的“高杠杆”利器，在“红线”的高压下即将颁布颁发失效。

行业突变，冷暖自知。踩红线的房企，有如热锅上的蚂蚁，纷纷出招降杠杆；处于安详范围内的房企，则有如被“开了绿灯”，眼下的投资时机更“多了起来”。房企分化，渐次明朗。

赚钱才华变差 前8月盈利指标下行

上半年，疫情影响导致项目完工遍及延期，拖慢了房企营收增速，同时，随同着地价回升、调控连续等多重作用，行业老本被推高，盈利空间进一步遭到挤压。

诸多房企的CEO、CFO也回应称，行业利润率下调是遍及现象。华润置地总裁李欣此前就曾暗示，行业开展到本日，地价一直进步，房地比不停下降，行业毛利率下降是一个定势。万科财务负责人韩慧华也指出，整个房地产行业毛利率下降是恒久趋势，大约到年底还有一个小幅回落。

据克而瑞对179家典型上市房企利润中位数的钻研数据，2020年上半年房企整体毛利率、净利率及归母净利率程度在延续下行的趋势下，降幅进一步扩充。

《今天股市行情网》整理了1~8月销售金额榜TOP30房企盈利数据发现，29家上市房企 祥生尚未上市 均匀净利率为14.35%，此中，包含招商蛇口(001979)、新城控股(601155)、融信集团等在内的20家房企上半年净利率呈现差异水平下滑。

此中，招商蛇口(001979)净利率同比降幅高达27.28%，与2019年末19.31%比拟下降了14.2个百分点。

不过，也有9家房企净利率同比回升，但升幅有限。仅中国金茂、金科集团等房企盈利表示相对突出，中国金茂上半年净利率到达38.3%，同比回升6.54%，与2019年末比拟简直翻倍。

数据显示，179家样本房企毛利率中位数为31.3%，同比下滑2.4个百分点。值得存眷的是，房企净利率中位数为9.7%，同比下滑2.6个百分点，且与历年比拟这一数据降至2015、2016年程度，归母净利率中位数也到达历年新低——7.2%。

必要警惕的是，TOP30房企中有9家净利率低于中位线9.7%，此中不乏中国恒大、招商蛇口(001979)等头部房企的身影。

克而瑞认为，行业盈利指标的连续下行，归因于政策连续调控和高地价项目结转影响。一方面部分地区政策调控连续趋紧，出格是一二线都会限价政策难放松，地价房价比率较高限制了企业的盈利空间；另一方面，上半年房企结转项目多是2016~2017年间获取的高地价项目，也导致企业难以提升盈利程度。

随同净利润率下滑，局部房企今年上半年的归母净利润额也呈现大幅浮动。招商蛇口(001979)今年上半年的净利润额仅9.13亿元，与千亿销售规模不相匹配；而中国海外开展则坐稳“利润王”之位，是唯逐个家净利润额凌驾200亿元的房企。

整个行业步入下行区间，房企的思路也呈现转变，从过去依靠资源红利开展逐渐转向打点红利阶段。万科董事会主席郁亮就称，配资，房地产行业如今来到打点红利时代，我们要向制造行业进修，要打点战略化和打点精密化。

中国海外开展董事会主席颜建国此前在业绩会上回复《今天股市行情网》记者发问时也提到，进入房地产下半场，行业合作，比的是谁能活下去、活得好、活得久。

融资监管加压 大都房企债务难言安详

假使没有“三道红线”的出炉，许多房企实无降杠杆的契机和动力。

“三道红线”详细指，第一，剔除预收款后的资产负债率大于70%；第二，净负债率大于100%；第三，现金短债比小于1倍。之后再依据房企的“踩线”状况，分为“红、橙、黄、绿”四档，施行差别化债务规模打点。

但就如阳光城(000671)执行副总裁吴建斌2020年8月在博鳌房地产论坛所说，“相当一段工夫，高财务杠杆是基本降不下来的”。他认为，一是没有这个条件，二是也没有降的理由，三是它能够鞭策公司的快捷开展，从心理上也不必要 降 。

从数据面来看，今年上半年，大都龙头房企的净负债率“不降反升”，局部屡次公开喊话降负债的房企，负债程度也不见改善。据克而瑞，今年上半年末，179家上市房企总有息负债较年初增多了6.64%至84165亿元，净负债率较年初进步了4.45个百分点至87.86%，完毕了间断三年的下降趋势。

克而瑞指出，整体来看，上半年房企总有息负债增长的主要起因在于1月份房企由于融资额度较多而加大了融资力度，尔后随着疫情的到来给房企资金链带来了压力，因而继续增多短期融资成为局部房企的选择。

一名TOP5房企总裁讲述《今天股市行情网》记者，这主要是两方面的起因：第一，今年上半年土地市场有一个窗口期，局部房企适时补堆栈存；第二，今年上半年融资渠道有所松绑，房企借机发债。

从《今天股市行情网》统计的数据来看，今年上半年，龙头房企大都仍有意识地降低杠杆程度，不过出现出“两极分化”态势，一些自身杠杆程度较低的房企负债程度再度下降，例如万科、中海等，而大都高杠杆房企，则维持“满负荷”运行状态，债务程度不降反升。

“高杠杆”未有缓解，今年上半年大都房企在手现金也难言乐不雅观。克而瑞指出，今年上半年，样本房企中近半现金减少。不过，头部房企对现金流管控仍然较为器重。今年上半年末，179家上市房企的现金持有量为33218亿元，较期初增长2.31%。此中76家重点房企的现金持有量为29437亿元，较期初增长2.13%。

而TOP30房企之中，大都账面现金都较为富余，TOP11~30的房企中，现金较去年年底上涨7.61%，这是“抵御严寒”的成本之一。今年上半年，在手现金凌驾千亿的有五家，别离是碧桂园、万科、恒大、保利和中海地产。

但“账面现金”富余并不完全代表安详系数高。假如以“现金短债比”来考量，股票配资，中国恒大、雅居乐、中国金茂、富力等房企均小于1，意味着目前账面现金无奈笼罩短债，下一步应该在销售、回款与投资端有所动作以应对偿债顶峰。

“三道红线”来袭 房企降负债使出全力

岂论如何，现实状况都将迫使房企切实在实地着手降负债。

颜建国在答复《今天股市行情网》记者问题时认为，“三道红线”的施行，一企一策，有利于行业安康开展，表现了坚持“房住不炒”定位，尤其是对当前复杂多变的国表里经济形势之下防备化解严峻风险具有重要意义。

如今的问题是财务指标应该如何优化？

TOP15房企CFO李志在蒙受《今天股市行情网》记者采访时直陈，“三道红线”之下降负债必定是共识，但是如何降？两端，一端是增多运营性现金流，另一端是把分母做大，就是把股东权益资金做大。

李志认为，假如负债率压力大，例如撞了“三道红线”的房企，当前最大的任务是降负债率，那么买处所面就是最大支出，会略微放缓；假如看现金流方面，促销会增多。

克而瑞也指出，大约下半年房企结合开发力度继续加大，更多房企将通过增多少数股东权益的方式通过红线指标；与此同时，明股实债、增发配股、永续债发行等现象也会增加。

“房地产金融审慎打点制度是房地产长效机制的重要内容，股票配资，接下来房地产市场融资环境或将进一步收紧，局部房企将面临融资难题。一旦融资新规落地，将对行业孕育发生较大影响：如土地市场降温，新房销售加速等。”

尤为鲜亮的是，中国恒大已经打响了“以价换量”的第一枪。9月7日，恒大集团董事局主席许家印主持集团营销大会，在会上颁布颁发自9月7日起至10月8日，恒大全国楼盘全线七折，并走漏“金九银十”两个月，单月销售额冲要刺1000亿元。

分拆上市、引入战投也是许多房企降低债务程度的方式。仍然以恒大为例，总裁夏海钧就指出，将来恒大会陆续分拆优异资产上市，实现公司权益增长，近期恒大旗下物业公司引入战投入股235亿港元，大约降低负债率19个百分点。

今年以来，房企分拆物业板块上市成为风潮。克而瑞物管发布的研报称，随着“三道红线”政策出台，局部房企融资陷入窘境，或将加速拆分物企上市，后疫情时代，或将掀起更大物企上市热潮。

分拆优异资产上市是其一，另一种优化债务构造的方式是引入战投。这种操纵的先行者是踩中两条红线的阳光城(000671)。9月9日，泰康人寿及泰康养老与阳光城(000671)第二大股东上海嘉闻签订《股份转让协议》，约定泰康人寿及泰康养老通过协议受让的方式，从上海嘉闻受让阳光城(000671)13.53%股份，对应总价为34亿元。

土地市场拐点 高杠杆房企主动踩刹车

“降负债”的压力，已经率先在土地市场上表现。

前8个月，头部房企仍在加速攻城略地。拿地金额榜单前十名与销售金额前十名高度重合。据中指院，50家代表房企1～8月月均拿地均值为1906.4亿元，逆势拿地扩储的奥园、融信、越秀、滨江前8个月月均拿地金额同比增多一倍以上，而“少数派”世茂、新希望(000876)、建业、富力前8个月月均拿地金额则同比锐减50%以上。

但从8月初步，土地市场呈现了微妙的变革，全邦畿地市场供应量减少近两成，整体成交量环比降低逾三成，成交均价同环比走高，出金总额环比下滑近三成。

局部高歌猛进的高杠杆房企，终于在8月主动踩下了刹车。李志也指出，从投资端来讲，买地市场一定会有一些变革。固然房地产行业也有很多种企业，有些企业没什么压力，可能在这个阶段买地还会积极一些。

一名央企中层打点人士也讲述《今天股市行情网》记者，其所在企业“一条红线都没有碰”，“最近拿了一些项目，投资额都很大，其实也是逆周期拿地”。

从数据面来看，中国恒大、融创等房企在土地市场上战线鲜亮收缩。作为嗅觉灵活的头部房企，恒大初步回笼资金、降低负债、坚固资金链。而同踩三条红线的融创暂别了前7个月斥资381亿元抢地的豪横，显得小心慎重，仅仅拿地19亿元。

“拿地节拍巨匠”主动放缓节拍，对市场通报出的信号不言而喻。泰禾、福晟等规模房企接连爆发的债务危机，终于让各方初步正视风险。

杠杆程度较低、回款较好的房企则进一步显示出优越性。被视作行业内负债控制和利润标杆的中海地产正在向规模冲刺，以单月拿地140亿元、累计781亿元站上《2020年1~8月全国房地产企业拿地排行榜》第二名。

比中海更“猛”的则是无惧红线的碧桂园和净负债率第一的绿地控股(600606)，8月拿地金额别离是148亿元和208亿元。

从全行业来看，房企初步不谋而合地收缩战线。50家代表房企中，31家8月拿地金额较前7个月均值呈现下滑。

1~8月50家代表房企拿地销售比均值为40.7%，较上年同期回升0.9个百分点。各阵营显示出差异扩张强度，前10房企规模连续当先，土储充沛，开展更趋稳健，拿地强度最保守，拿地销售比同比下降6.6个百分点至31.9%；TOP11~20和TOP21~30阵营企业对规模的适度增长仍存在需求，局部企业拿地意愿较为积极。此中，TOP11~20房企拿地销售比同比增长3.1个百分点至51.2%，为各阵营最高。

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