首发：9月14日《新华每日电讯》查询拜访·不雅察看周刊

作者：新华每日电讯记者毕子甲、赵卓悦、王优玲、李倩薇、郑钧天、王存福

漫画：曹一

在当前全国房价企稳的状况下，局部房地产开发商为获利，频频打起住房公摊面积的主见，“买100平方米得70方米”，个别商品房公摊面积比例以至凌驾50%。记者采访理解到，公摊面积“猫腻”重大影响了大众的寓居取得感。

局部业内专家认为，公摊面积是房地产市场“最不通明的一项指标”，由此导致的房屋买卖纠纷及效劳收费争议由来已久。他们建议，从制度上堵住现行法规漏洞，思考适时引入国际通行的以套内面积为单位的房屋计价体系。

新华每日电讯记者梳理发现，住房公摊面积主要有以下几个方面的“猫腻”引发大众不满：

公摊计入精装修成售房“潜规则”。“均价6万至6.2万元/平方米，含精装修费用。”8月底，面对记者关于北京丰台区某新楼盘的咨询，销售人员非常必定地暗示，“公摊局部也计入精装收费，如今北京市面上根本都这样操纵。”

风井、管道井、办法间……这些公共设备也要收取精装费近两年来，四川成都、湖北武汉、湖南长沙、陕西西安、江苏南京等多地业主由于不满公摊面积计入精装修费用的“潜规则”而停止维权，相关视频、照片通过微博、微信宽泛流传。

相关维权行为引起处所房管部门存眷。成都市城乡成立委员会开发处副处长何学军认为，“公摊纳入精装修计价”的说法存在误读，实际是开发商确定装修总价后倒推出的单价，但因购房合同多按建筑面积计价，因此看起来公摊局部也均担了价格。

东原地产董事长罗韶颖则认为，维权的暗地里是购房者对高房价的报怨，“里面复杂的买卖、老本计价方式，老苍生(603883)一般弄不大白”。

公摊面积计算“水太深”。据媒体报导，山东省高密市曾呈现一处名为“贵宾首府”的“神盘”，多部门结合验收文件显示公摊系数高达52.35%，被称作“史上最牛公摊面积”。面对业主维权，工作人员非常硬气：“法律对公摊上限没有规定，你们100年都退不了房!”

广东省惠州市房屋测绘所吴永辉说，实际操纵中，公摊面积成为买房中最不通明的一项，一些房地产商借机欺诈，面积计算问题成为业主与开发商的矛盾焦点。

新华每日电讯记者调研理解到，国际通行的房屋交易计价单位多为所见即所得的套内面积，国内对此虽无统一规定，实际操纵中却遍及接纳建筑面积计价。但时至今天，都无奈律法规对“公摊面积”做出明确约束。

北京大学房地产钻研中心主任楼建波暗示，《房产丈量标准》提到的公摊面积计算方式在《住宅设想标准》中无相应表现，致使国内报批、设想、施工每个环节都不是出格分明公摊如何计算，只能等着房子盖出来，测绘部门最终来测公摊大小，导致呈现不少乱象。

至于公摊测绘里的“猫腻”，吴永辉暗示，测绘单位一般依照“谁使用，谁分摊”准则计算公摊面积，根本交由开发商指认，而业主不具备专业常识，双方信息重大分歧错误等。

楼建波说，2017年以来，各地房地产测绘市场逐步放开，测绘企业迫于合作压力与开发商互相勾结的“猫腻”可能增加。

公摊系数竟是“伪命题”。明源地产钻研院执行主编艾振强说，事实上，作为国内房地产交易和收费重要按照的“公摊系数”这个术语，至今都没在现行国家规范中呈现过。

艾振强说，没有关于公摊系数高下限的明确规定，开发商可将公摊面积“任性”做大，导致实际案例中呈现的一些公摊系数“丧尽天良”。局部开发商以至将dl使用的地下室、车棚、车库，为多幢楼效劳的保镖室、打点用房，作为人防工程的地下室都计入公摊面积。

只管如此“公摊”并分歧规，但现实中的购房者往往在不知情中被迫埋单。上海房产经济学会副会长严荣认为，国内对于公摊系数的规定并不标准，根本靠经历，亟须予以标准。

公摊擅挪作商用成为“糊涂账”。记者理解到，现实中存在大量开发商、物业公司私自将公摊设备卖出或租赁的状况，损伤了业主权益。开发商采纳的一般做法是先将泊车场、楼道等公共面积纳入公摊，由全体业主埋单，再二次发售或出租广告位牟利。

“小区游泳池、羽毛球场、网球场……本该归业主集体所有，此刻被开发商恒久强占。”北京莲花桥附近一小区业主报怨，开发商通过强占、转移业主权益获利五六百万元，股票配资网，却从未公布资金去向。

有关公摊面积收益，海南省住建厅房地产市场监管随处长林诗辉认为，按道理应由业主委员会打点或用于增补物业打点费、住宅维修基金等，但实际操纵中，以楼宇广告为代表的绝大局部公摊收益都被开发商或物业中饱私囊，“成为一笔糊涂账”。

公摊面积动辄再收效劳费惹民怨。公摊收益被物业“代持”，但物业费、供暖费、泊车费等与公摊亲密相关的八门五花收费却常常如期而至，让业主们有种说不出来的“憋屈”。

严荣、万科物业结构开展部总监吴剑侠等认为，物业打点是公区打点，计费时纳入公摊面积“还算说得过去”，但是，供暖费等费用收取时也按公摊面积计算，则切实没有道理，因为公摊里根本没有供暖办法。

至于房产交易税等其他支出，易居智库钻研总监严跃进则认为，从公摊面积角度看，的确不应反复收缴此类税费，建议将来房产交易税费、供暖费等统一依照套内面积收取。

房产税能否应计公摊面积存两难。调研中，不少专家都提到，将来房产税的收缴规范能否应该思考公摊面积面临两难：一方面，由于板楼、塔楼、别墅等各类建筑公摊面积不同极大，从0%至55%不等，一刀切地以建筑面积为单位收取有失公平；另一方面，如以套内面积为规范收取房产税，开发商可能成心“纸面做高”公摊面积，协助购房者“合理”避税。

严跃进认为，严格来说，房产税按套内面积征收引发民怨较小。从更久远的不雅观点看，将来要成立开放式街区小区环境，公共通道局部该如何征税，会否增多公摊面积，如何缓解社会矛盾，都值得深思。

严荣建议，即便依照建筑面积征收房产税，也应坚决刨去包含地下车库、物业用房、用地等不应反复计税的局部。

公摊计价销售形式全国接纳状况纷歧。艾振强介绍，“公摊面积”这个销售概念源自香港，配资网，脱胎于香港20世纪50年代“卖楼花 期房 ”的售楼形式，2013年起香港转向以套内面积计价的销售形式。

面对公摊引发的诸多问题，一些专家认为，多年来我国法律界就有声音认为“公摊争议重大影响《物权法》有效施行”，广州、甘肃、北京、重庆都曾出台征求意见稿，测验考试推行套内面积计价。艾振强认为，采纳“套内面积”计价的主要益处在于“让房产交易愈加通明，最洪流平减少后续纠纷，护卫购房者合法权益”，同时最洪流平制止公摊面积给房产税征收埋下“不公平”隐患。

针对公摊问题引发的种种乱象，多位业内专家认为，公摊问题积弊已久，建议依照国际通行的打点方式，分程序、分阶段逐步停止调整。即便不立刻打消，也必要坚决调停此中分歧理的漏洞，对公摊面积的设想和丈量规范停止统一、标准、细化，增强行业源头监管与审核。

经验之谈

香港房地产如何辞别“公摊面积”

新华每日电讯记者苏晓、毕子甲

20世纪80年代以来，香港房地产交易制度很洪流平上影响了内地房地产交易制度的开展与完善，以至有不雅观点认为“公摊面积”的概念就是源自香港。

不过，2013年1月1日起，香港实行住宅物业销售新规，要求二手房销售先行提供“实用面积” 相当于内地“套内面积” 。当年4月29日，《一手住宅物业销售条例》正式推出，新规扩展至新房。香港房地产销售由此彻底辞别“公用处所” 相当于内地“公摊面积” 时代。

调研中，新华每日电讯记者采访了当年参预鞭策香港房地产市场胜利转轨的学者、香港都会大学建筑科技学部高级讲师潘永祥。“过去能蒙受公用面积主要因为波及面积不大，主要是楼梯、电梯。”潘永祥暗示，近二三十年，香港大型地产项目增加，“以至呈现凌驾1万平方英尺 约929平方米 的绿化公园”，随同而来的“公摊面积”费用问题变得难以忍受。

“公摊”积弊之一在于便于开发商“暗箱操纵”，不够公开通明；之二在于建筑面积价格失去对购房者的领导作用，比较差异楼盘建面价格变得意义不大。

“公摊”含糊积弊重重，统一明确房地产销售计价规范成社会共识，推行“套内面积”成时代要求。2008年，时任香港丈量师学会财富丈量组主席的潘永祥，鞭策香港房地产行业厘清“实用面积”概念界限，被特区政府采用。特区政府以地政总署“预售楼花同意计划”和香港地产成立商会为抓手，强制要求开发商再售新楼盘时严格参照规范提供房子的“实用面积”。

特区政府还就新型计价方式征求公众意见。2011年11月底，特区政府邀请民众为条例草案提意见。条例草案明确规定改用“实用面积”作为新房销售的惟一计价方式，正式将“实用面积”表述纳入法规。

将“公摊面积”排除在计价体系之外，需按捺的最大阻力来自开发商。香港中原集团主席施永青回顾说，其时有开发商提出厘革可能导致单位面积价格骤增。

潘永祥认为，推行“套内面积”计价形式将导致房价上涨，这种实践纯属“偷换概念”，计价单位转换并不新增购房老本，关键在于做好社会解释工作。

新房销售计价方式向二手房市场自然传导，动员整体购房市场计价单位日趋统一、完善。特区政府一手住宅物业销售监管局介绍，条例施行后，一手住宅物业卖方严格恪守规定，在售楼说明书、价单和广告中，采纳“套内面积”作为惟一计价单位，逐渐撤废过去“公摊面积”含糊导致的市场沉疴。

不只如此，这些房屋其后转入二手房市场买卖，亦继续接纳“套内面积”计价，并逐步动员二手房市场发生相应转变。“套内面积”最终成为香港房地产交易市场的主流计价基准。

确保房地产市场不变的前提下，该如何实现房屋销售计价体系平稳合理过渡特区政府推行了多项主要门径。

合理设置过渡期。为确保平稳接轨，51配资，特区政府设定条例正式生效前10个月为社会过渡期，向市场通报明晰信号，协助各方做好适应新计价方式的筹备工作。潘永祥介绍，正式施行先重新房严格试点，给二手房市场以适应筹备期，筹备期内允许二手房交易采纳“套内面积”计价和“建筑面积”计价并行的方式。

带动力量推广普及。推广期间，特区地产代办代理监管局强制要求各房地产中介销售过程中向二手房购房者提供以“套内面积”和“建筑面积”别离计价的双份售价质料。特区差饷物业估价署备有全港所有经评估的二手房“套内面积”质料，供社会查阅。

以法律法规模式厘清关键概念。专家学者强调，通过法律法规统一厘清“建筑面积”“套内面积”“公摊面积”等关键概念，是确保销售计价体系胜利转轨的重要一步。施永青认为，统一划定相关概念的重要性以至远远大于计价体系转轨自身，包含政府、开发商、房地产中介及其他专业团体在内的市场各个环节接纳的规范整齐划一是担保市场公平通明有序的根底。