买房的朋友们，不论是刚需还是投资，都希望能在价格低点来入手。那我们怎样才能找准这样的买房时机呢？ 道哥在研究房地产企业时，发现了房企的几大痛点，相信会对大家寻找买房时机有启发。 目前，房地产市场上的调控是一城一策。换句话说，我们不能观察北京 ...

买房的朋友们，不论是刚需还是投资，都希望能在价格低点来入手。那我们怎样才能找准这样的买房时机呢？

道哥在研究房地产企业时，发现了房企的几大痛点，相信会对大家寻找买房时机有启发。

目前，房地产市场上的调控是“一城一策”。换句话说，我们不能观察北京的市场来判断深圳的买房时机，或者观察南京判断杭州。因为每个城市都不一样，不只是价格不一样，更重要的是调控松紧程度不一样。但是房地产企业的几个重要的痛点，不论北京房企还是深圳房企，都是一样的。

我们以170家的上市房地产企业为例，根据2014年到2019年上半年将近6年的财报进行分析，发现了这几个关键数据。

第一、房地产企业的负债率普遍都在80%左右。当然这是一个平均数据。按照行业划分，房地产企业的负债率在A股所有上市公司里是最高的。

第二、周转率最低。房地产企业的周转率只有22%，相当于房地产企业从拍卖土地到建设房子，最后再卖出去，实现资金落袋为安，整个完整的产业链周期平均需要4年时间。

第三、房地产企业的融资成本较高。根据2019年最新数据，房地产企业通过发债的方式平均的融资成本超过了7%，通过信托的方式融资成本在12%左右。整体来看，房地产企业平均融资成本明显高于个人通过银行按揭贷款买房的融资成本。

第四、房地产企业的平均净利润率并不高。很多人都认为房地产企业是暴利的，但实际上，过去十年，170多家房地产上市企业，应该说代表了中国最好的房地产企业，平均净利润率在10%左右。

以上4个数据就告诉我们，当房地产市场进入到冬天时，房产销量开始降低，房地产企业会比个人投资者或政府，更早的感受到市场的寒意。

在这种情况下，每当拖延一年的销售周期，房地产企业就将少赚很多钱，甚至产生亏损。这时，房地产企业就不得不降价求生。

实际上，当我们看到了很多房地产企业开始降价促销房产的时候，房地产市场就基本进入底部区间了。

为什么这么说？因为他们降价，就意味着房地产企业在这个项目上可能不再挣钱了；企业在市场上继续拍卖土地的功能可能丧失了。

这时，房地产市场寒冬的温度就会传染给地方政府。政府因城施策的调控政策很可能会因此而发生松动。这样市场最后的底部基本就形成了。

当然了这并不绝对，以上这些供朋友们参考。