行业景气是地产股行情最核心的支撑因素，高景气下调控趋严地产股照常强势，调控边际放松鞭策景气显著改善也能带来行情。

　　2018年10月至2019年4月：“政策工具箱已空”下房价回暖鞭策地产股上行

　　2018年上半年，全国房价实现了“小阳春”和“入夏”，全国房价迎来新一轮快捷上涨。对此，2018年7月31日，中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”，各地也相应出台了一些调控政策。2018年年底中央经济工作会议在重申“房住不炒”和“因城施策、分类领导”，并未提出更进一步的举措或亮相。

　　但由于2016年9月以来房地产调控政策连续收紧，站在其时的视角来看，调控已经处于“史上最严”，继续加码调控难度较大，“政策工具箱已空”，导致实际落地政策力度偏小，房价仍然延续上行而且在2019年继续迎来新一轮“小阳春”。

　　调控政策方面，主要是收紧公积金贷款政策，在没有看到调控政策创新技能花样的大背景下，购房者遍及认为调控已经无奈进一步“加码”。调控加码预期大幅减弱，房地产市场整体回暖，景气显著改善支撑股指行情。

　　至2017年年底，全国范围内首付比率、二套房认定规则、交易税费等根本上回到了2010年-2014年大调控周期的最严程度。加上2017年年底的中央经济工作会议并未提及“房住不炒”的表述，市场遍及认为房地产调控政策已经“到位”。在调控加码预期大幅减弱后，市场不雅观望情绪逐步退散，购房者从头入场。房价内生上涨动力在7月底中央政治局会议小幅打压后进一步爆发，并在2019年年初进一步提升。以国家统计局70个大中型都会房价指数来看，房价环比涨幅在2018年10月-2019年4月整体上维持环比为正。房地产投资同比增速继续上行，商品房销售额同比增速维持不变。

　　上市公司业绩方面，2018年9月-10月并未呈现传统销售旺季“金九银十”的现象。

　　一方面，9月-10月购房主力军主要是以购置婚房为准，而随着成婚率下降需求逐步趋缓。另一方面，2016年年底初步与土地拍卖挂钩的限价商品房在2018年下半年逐步入市，对市场价格造成了必然打击。在两者独特影响下，商品房大多以打折促销为主，市场遍及认为“金九银十”成色不敷。但2018年11月-12月，在房企连续促销下，年末商品房销售额迎来了小幅反弹，2019年开年传统旺季“金三银四”照常火爆，房地产企业景气边际回暖，对股价有所支撑。

　　九段行情复盘启示：房地产何时“高歌”，景气最核心、调控亦关键

　　通过复盘过去9段房地产行情，可以得出地产股行情可以归类为三种形式。这此中，行业景气是驱动地产股行情最核心的因素，调控边际放松能带来短暂行情，但连续行情仍必要调控放松带来景气显著改善。

　　9段行情复盘显示，可以将地产股行情归结为三种形式，行业景气是决定地产股行情的核心因素。9段行情中，5段行情可以总结为“景气改善显著叠加调控政策边际放松”（形式1）；2段行情可以总结为“高景气叠加调控政策收紧”（形式2）；2段行情可以总结为“政策边际放松但景气没有变革”（形式3）。通过对三种形式停止梳理后，我们认为房地产行业景气是决定地产股行情的核心因素。9段行情中共有7段行情由景气驱动，2轮行情由政策边际缓和驱动，景气显著改善或连续提升驱动的行情连续工夫要鲜亮善于政策边际缓和驱动的行情，前者可以长达数月至1年以上，后者通常在1-2个月。

　　因而，通过前面的复盘可以发现，能够支撑较长行情的主要因素在于高景气。换言之，景气提升是地产股上行的关键因素。但从另一个角度看，景气显著改善与政策缓和常同时呈现，政策边际缓和恰恰也是景气显著改善的重要因素（形式1）。由于房地产调控政策通常在某一工夫段密集出台，容易在调控政策出台及之后的一段工夫（通常为6个月至1年）内显著克制需求，构成购房者不雅观望和需求积压。当呈现调控政策“见顶”或阶段性缓和后，就容易呈现刚需下场动员前期积压需求集中释放，51配资网，从而鞭策房地产市场高景气或景气显著改善。

　　70城房价环比涨跌幅快捷上行，是不雅观测房地产行情较好的指标。通过9轮行情复盘，我们发现，房地产较强行情通常可以使用70城房价环比涨跌幅变动停止不雅观测。此中，形式1景气改善叠加政策边际放松对应的典型表示为，70城房价环比涨跌幅迅速回升，由负转为正或在正值区间快捷回升（第6段尽管是V型，但主要涨幅在2014年9月以后，即V型后半段）；形式2（第1和第7段）高景气加调控政策收紧，表示为70城房价震荡上行；形式3（第3和第8段）只要政策边际放松行情，70城房价环比涨跌幅展现为正值区间的倒“V”型，即先升后降，景气并未连续。联结这三种形式来看，70城房价环比涨跌幅快捷上行，尤其是从负值区间快捷向正值区间上行，是不雅观测房地产行情较好的指标。

　　展望2022：地产股已演绎过调控放松的行情，是否连续需不雅察看行业景气何时呈现显著改善

　　2021年四季度房地产调控呈现边际放松，中央经济工作会议也已经亮相政策有所微调，各处所在稳增长的压力下也初步“因城施策”刺激地产销售。1月26日，安徽省发改委在官网发布了《关于印发进一步做好近期促进出产工作若干门径的通知》，提出引导房产、汽车、家电销售企业在春节出产旺季，通过分期免手续费、赠送抵扣券、降低首付比例、补助置换等方式，扩充大宗商品出产，为全国全副省市中初度提及降低首付比例的省份。依据9段复盘经历，2021年11月以来地产股已经在演绎“政策边际缓和”的上涨（形式3）。后续行情是否延续，取决于政策边际放松是否带来行业景气提升，即能否会进入“景气显著改善+政策边际放松”的形式2。由于本轮调控的工夫比较长（2020年4月就已经初步），前期积压的需求假如集中于2022年释放带来房地产行业景气提升，那么行情可能延续。

　　从节拍来看，房地产政策时长出现“短松长严”的特征，配资，时机可能集中在上半年，存眷点是70城房价环比何时触底。2005年初步的房地产调控政策周期出现“放松调控期间短、收紧调控期间长”的特征。房地产调控政策放松更多是出于对不变经济增长的考量，或者房价环比下跌幅度较大，房地产行业出清加剧而孕育发生系统性金融风险，收紧则多是处于经济增速较稳，由房价呈现较快涨幅时触发。回忆3次放松调控周期，工夫最长的是2014年9月至2016年9月，共24个月，最短的是新冠疫情期间只要2个月，居中的是次贷危机后约14个月。参考历史状况，大约本轮放松调控政策市场应当善于新冠疫情期间，放松周期有可能在6个月-12个月，取决于放松调控后房价走势。因而，时机可能集中在上半年，最好的股票配资网，下半年行情能否延续取决于行业景气。联结前面的复盘经历，70城房价环比何时触底并向正值上升是较好的不雅观测指标。由于当月70城房价环比必要在下个月中旬才公布，可以认为是一个相对安详的右侧配置时机。

　　值得留心的是，本轮调控差异过往在于，首先，本轮地产调控存在“房住不炒”的根本前提；其次，本轮地产行业调整中，行业整体库存程度比较低，后续假如销售企稳，存在房价迅速上涨的压力；第三，新政周期对房价上涨幅度的容忍度有限。因而，必要警惕，一旦行业景气显著改善，房价将存在快捷上行的压力，可能引发调控立刻收紧。

　　别的，房产税扩充试点力度和落地工夫是本轮调控最大的不确定性。目前来看，政策最大的不确定性来自于房产税扩充试点力度和落地工夫，可能的途径有二：一是房产税尽快落地且力度有限或不及预期，达成“利空出尽”进一步释放利好；二是房地产税视2022年房价涨跌状况于下半年落地，政策力度可大可小。我们认为，后一种可能性更高，若因调控放松下半年房价又有过快上涨的势头，房产税可停止相应应对，具备较强的政策灵敏性。但假如近期就推出，即便力度有限，也属于调控政策加码，对潜在行情会有克制作用。

　　（作者工作单位为华安证券(行情600909,诊股)）