是时候配置地产板块了吗？

　　不管是商品房销售数据，还是多地频现的“烂尾楼”，房地产行业今年今年前三季度“寒意”一直。三季度收官，全市场包含金融地产在内50只地产主题基金业绩也随之浮出水面，仅华泰柏瑞新金融地产一只基金前三季度收益为正，为6.44%，该产品为灵敏配置型。其余不管是主动权益类还是被动指数类，悉数告负，50只基金均匀收益率为-13.19%，稍逊于-10.16%的全市场均匀收益率。

　　到了9月底，51配资，房地产政策“东风”吹来，利好频出。港股地产板块也在10月开盘首日迎来“开门红”，华侨城、宝龙地产、沿海家园等地产股涨幅凌驾10%，碧桂园、华南城、雅居乐集团等企业涨幅凌驾8%。

　　政策是否为销售带来支撑与改善，进而为行业带来投资转机？多位基金经理对四季度房地产板块尤其是央企龙头企业的表示多了一份乐不雅观。

　　地产主题基金的分化

　　早在今年二季度时，公募基金已经对A股地产行业停止了减持。华西证券(行情002926,诊股)钻研所数据显示，地产行业是二季度公募基金减持比例较高的板块之一，减持比例为0.51%。

　　从指数来看行业，今年前三季度，A股地产指数涨幅为-2.76%，相对收益在整个市场中表示并不差，但是内地民营房企多在港股上市，同期港股房地产指数涨幅为-21.72%，两个市场房地产行业表示分化鲜亮。

　　体如今基金上同样如此，前三季度，地产主题基金惟一正收益的华泰柏瑞新金融地产，该基金前十大持仓中有华发股份(行情600325,诊股)、中国建筑(行情601668,诊股)和建发股份(行情600153,诊股)三家为上市房企，此中，中国建筑为央企，华发股份和建发股份则均为国企。

　　这一分化在指数基金上表现的更为鲜亮，跟踪A股房地产指数的鹏华中证800地产前三季度收益率为-6.05%，而配置在港股的华夏恒生中国内地企业高股息率ETF同期收益率则为-24.31%。

　　对此，前海开源基金FOF投资部基金经理覃璇暗示，今年以来，地产及相关板块在A股权益市场中的相对收益较为鲜亮。要看到A股的地产板块表示相较于其它行业来说，其根本面表示存在必然的构造性起因，好比A股中较大市值的房地产公司多为国有企业，存在合作根本面改善的逻辑。

　　安信基金权益投资部总经理张竞就暗示认为，今年房地产行业最大的变量是地产销售，正常的地产销售应该是一个迟缓下降的过程，但是如今出现出来的下降是断崖式，去年的新建商品房销售面积濒临18亿平方米，此前判断今年可能在16亿平方米摆布，但是目前来看可能要下降到10亿至11亿平方米。

　　国家统计局数据显示，今年前8月，商品房销售面积仅为8.79亿平方米。今年前三季度的房地产行业“冷”得超乎市场的预判。

　　也有私募人士向财联社记者暗示，今年房地产行业面临严重的考验，居民杠杆率高，民企风险积攒泡沫，在今年7月初步释放，烂尾楼的停供的蔓延，尽管像北京、上海、深圳等一线都会还算坚硬，但包含二线都会更大的范围在内的地区房价是下跌的。

　　上述剖析人士指出，地产销售迅速下降起因有两个方面：首先，对将来收入预期的不乐不雅观，可以看到上半年居民端的银行存款增多十分快；其次，房地产具有投资属性，房价上涨会刺激投资，房价下降，则投资意愿下降。

　　已有多只停牌地产股被下调估值

　　除了需求端萎缩影响了公募对房地产板块的规划热情，民营房企自身的风险仍在连续出清中同样是主因。

　　行至三季度，港股仍有多家房企因交不出2021年已经停牌半年。因而，配资，今年7月以来，多家基金公司对旗下持有的局部港股停牌上市房企停止了估值下调。

　　财联社记者统计显示，近期已有包含南方、华夏、财通、汇添富、中融、博时和华安等7家基金公司对世茂集团、中国奥园、融创中国、中国恒大、恒大物业等停牌上市房企停止了估值下调。

　　从估值下调力度来讲，“三折”起步，好比华夏基金、财通基金、博时基金对停牌价为4.42港币/股的世茂集团下调为1.34港币/股、财通基金、汇添富基金则将停牌前为1.18港币/股的中国奥园下调为0.345港币/股，下调比例濒临70%。

　　华安基金则间接将中国恒大、恒大物业下调至“仙股”价0.01港币/股，51配资网，相较于两个公司停牌前1.65港币/股、2.3港币/股的价格下调99.39%、99.57%，相当于清仓了这两只个股。

　　港股上市房企不只遭公募基金下调估值，因停牌价不能表现当前估值，不少港股上市房企也在今年二季度被指数剔除。

　　今年6月30日，恒生综合指数停止调整，将世茂集团、佳兆业集团、彩生活、融创中国、中国恒大、中国奥园、奥园安康和恒大物业8家地产物业类身分股剔除。别的，恒生中国企业指数身分股也剔除了融创中国。

　　时隔不久，7月11日，深交所公告暗示，因恒生综合大型股指数、中型股指数、小型股指数施行成份股调整，依据《深圳证券交易所深港通业求施行法子》的有关规定，港股通标的证券名单发生调整，将世茂集团、佳兆业、融创中国、中国恒大、中国奥园以及恒大物业6家地产物业公司调出港股通标的证券名单。

　　政策利好频现，对地产板块不颓废

　　9月最后两天，两则音讯着实提振了房地产板块的自信心。

　　9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整不同化住房信贷政策，合乎条件的都会政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或打消当地新发放首套住房贷款利率下限，落实“一城一策”；30日，央行颁布颁发，自10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率别离调整为2.6%和3.1%。

　　市场立马对政策赐与回应，10月3日，港股四季度开盘首日，香港房地产指数上涨2.33%，成为涨幅最高的板块。此中，34只身分股涨幅凌驾5%，内地房企强势上涨，华侨城涨幅到达14.86%，宝龙地产、沿海家园涨幅凌驾10%，合景泰富、碧桂园、雅居乐集团、中国金茂等涨幅凌驾8%。

　　事实上，在政策“东风”之前，已有不少基金经理、剖析师对四季度地产板块不再颓废。覃璇则向财联社记者暗示，四季度房地产及其相关板块的表示可能会出现以下特征：

　　首先，我国“房住不炒”的政策将继续保持不乱，房地产的恒久增速粗略率将迟缓回落。中央经济工作会议在政治局会议的领导下，对房地产根本准则和框架停止了重复强调。“房住不炒”是房地产市场一以贯之的总基调。好比，近期频繁呈现的局部都会放松限购“一日游”现象，就是坚持“房住不炒”政策的一个突出表示。

　　其次，某些过度扩张的民营房企将可能退出历史舞台，房地产行业集中度的提升粗略率导致合作格局的缓和。

　　总体上看，覃璇认为，对于地产及其相关财富链的投资不雅观点持中性态度，将来继续期待行业的出清和合作格局的改善。

　　招商基金钻研部首席经济学家李湛则暗示“对地产不妨事多一点乐不雅观”，他暗示，地产方面筑底信号趋显，下行态势有望收束。

　　按照在于，首先，保交楼为近期地产宽松政策的一大旋律，8月以来凌驾10城陆续出台门径，8月19日住建部、财政部、央行出台门径，通过政策性银行专项借款促进保交楼，大约后续仍将继续推进；其次，供给端政策力度仍有限，大都房企仍疲于应对现金流“警备战”，但好的一点在于8月高能级+省会都会的宽松比例到达39.4%、为年内高点，尤其是苏州等地进一步打开了高能级都会的宽松空间。

　　招商证券(行情600999,诊股)首席计谋剖析师张夏则暗示，恒久投资来看，我们更存眷优异赛道，但是当前中短期投资的话，建议当前处于底部而且边际改善的标的目的，就是此前预期较差，但是可能会变好的时机。从季度投资角度来看，我们更引荐“银房家”（银行、房地产、家电），起因在于这些标的目的都必要不变房地产市场撑持刚性和改善型住房需求的板块来说，如今迎来了政策撑持，而且随着基数效应的降低，他们有可能会迎来一个边际的改善，同时合作格局的优化又可能会带来连续的净利润的改善。

　　安然基金经理神爱前也暗示，近期市场调整鲜亮，但目前经济已有转好迹象，美国加息打击在逐渐过去，而一些经济政策后续可能仍有所等待。目前指数间隔上半年低点已经不远，市场可能已处于底部区域。格调分化可能会收敛，市场格调可能会愈加趋于均衡，除了发展领域，价值领域方面，地产、出产等标的目的可能也已经逐渐见底，合适逐步左侧规划。

　　详细到更看好房地产板块哪些时机？创金合信基金则“用数据说话”，低基数下百强房企销售8月同比降幅较7月收窄，环比根本持平，但分化现象加剧，国央企和民企销售表示差别性连续扩充，国央企销售同比降幅收窄至2.4%，而民企销售同比降幅则扩充至51.2%。

　　对此，创金合信基金认为，总体来看，房地产板块财务报表仍在走弱，不过期间局部优异房企在财报和销售上仍能维持相对强势的表示，国企、央企和优异区域型房企仍将是板块存眷的重点。