四季度以来，房地产利好政策接连下发，来自证监会的“第三支箭”为市场再添强心针。

　　就在上周，证监会新闻发言人就成本市场撑持房地产市场平稳安康开展答记者问，暗示证监会决定在股权融资方面调整优化5项门径，包含恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策等。

　　音讯一出，上市房企纷纷响应，短短一周内已有近10家房企火速操持再融资。龙头房企万科公告颁布颁发其大股东拟申请发行公司股份，配发数量不凌驾当前发行股份数量的20%；而华夏幸福(行情600340,诊股)、世茂股份(行情600823,诊股)等脱险房企也在积极操持融资事项。

　　时隔多年，监管再度重启房企股权融资，这意味着哪些信号？对房地产市场将有哪些影响？将来地产板块的投资价值几何？

　　为此，中国基金报记者专访六位券商地产行业首席，别离是：华泰证券(行情601688,诊股)钻研所房地产首席陈慎、长江证券(行情000783,诊股)地产组首席剖析师刘义、国泰君安(行情601211,诊股)钻研所房地产行业首席剖析师谢皓宇、中信建投(行情601066,诊股)房地产和建筑行业首席剖析师竺劲、光大证券(行情601788,诊股)地产钻研首席剖析师何缅南、国信证券(行情002736,诊股)地产建筑首席剖析师任鹤。

　　上述钻研人士认为，“三箭齐发”独特托底房地产供给侧，股权融资作为“第三支箭”，补足政策组合拳中的最后一环。本次新政提出的5项门径，从并购重组、再融资、境外市场、REITS和私募基金的调整展开，根本上全方位涵盖了房地产股权融资渠道。股权融资渠道的放开有助于房企做大做强主业，化解房企面临窘境，改善市场活动性，最终改善全行业“保交楼”问题。

　　出色不雅观点如下：

　　陈慎：股权融资的放开意味着针对房企融资端的撑持三箭悉数到位，本轮政策救项目、救企业并行不悖，民企纾困步骤逐步加大，看好针对市场托底和房企纾困政策的连续演绎。

　　刘义：在当前房企信誉受损、行业根本面承压背景下，股权融资的重启对于行业自信心重塑、房企资产负债表优化、加速产能整合与销售交付恢复正常节拍等均有裨益。

　　谢皓宇：第三支箭是2018年提出来三支箭政策的延续，放开股权再融资，同时可以募集配套资金，对于房企降杠杆有极大的作用。

　　竺劲：恢复涉房房企重组上市，有利于在上市公司体系外领有存量房地产资产的企业将体外资产注入，做大上市公司净资产和规模，盘活存量资产。

　　何缅南：将来我国房地产市场行业整体将出现“供给侧信誉重组，需求侧逐步升温”的向好态势。随着国内疫情管控的优化，经济流动恢复，居民对将来收入预期将逐步修复。

　　任鹤：根本面回暖带来的窘境反转，叠加政策博弈的弹性提升，明年地产板块面临的是根本面和政策的双重撑持，其表示可以赐与较高冀望，有较粗略率跑赢大盘。

　　来看采访实录——

　　“第三支箭”直击痛点

　　鞭策“保交楼”政策落地

　　中国基金报：这次证监会答记者问给出的5点优化门径被业内称为“第三支箭”，你对“第三支箭”有怎样的看法与解读？本轮政策调整的触发因素有哪些？

　　何缅南：此轮金融体系对房地产行业的一系列融资撑持政策，尤其是对国有、民营等各类房企一视同仁的提法，之所以被业内称为“三支箭”，是源于2018年11月易纲行长落实习总书记在民营企业座谈会上的讲话，提出央行政策组合“三支箭”，即通过信贷、债券、股权方式，撑持民营企业融资。

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　　今年下半年，央行、银保监会、交易商协会、证监会等多部门相继亮相，撑持房地产行业平稳安康开展。“第一支箭”政策性银行信贷撑持“保交楼”，“第二支箭”中债增信撑持民营房企债券融资。11月21号，证监会主席易会满在金融街(行情000402,诊股)论坛提出“撑持施行改善优异房企资产负债表方案，撑持涉房企业成长并购重组及配套融资”。

　　这次证监会答记者问，首先明确了房地产平稳安康开展事关金融市场不变和宏不雅观经济开展全局，同时提出了房地产企业股权融资5项优化门径，即“第三支箭”，落实证监会主席易会满前期亮相，促进房地产市场盘活存量、防备风险、转型开展，更好地效劳不变宏不雅观经济大盘。

　　陈慎：本次新政提出的5项门径，从并购重组、再融资、境外市场、REITs和私募基金的调整展开，根本上全方位涵盖了房地产股权融资渠道。五项政策的核心是前两条，自2016年以来行业股权融资冰封后，这是监管层态度的初度明确转变。境外市场的同步调整、根底设备REITs对于房企不动产盘活的撑持、私募股权基金的引入作为政策增补。

　　本次新政片面打开房企再融资层面最后一道枷锁。在10月20日，证监会明确放开了双10%涉房房企的A股融资后，新政将再融资通道片面放开。与此同时，募集资金使用用途相对2016年以来更为广泛，存量项目、支付交易对价、增补活动资金、归还银行债务等均被纳入。

　　本次政策调整的触发因素主要有如下几方面：首先，2016年以来严格的融资管控下，上市房企过去6年根本迷失股权市场能动性，政策调整空间较大。第二，市场景气度下行，地产前端投资热度消退已有1年半，因融资资金流入导致市场过热的担心已经消解。第三，行业纾困迫切度提升，“三箭齐发”托底房地产供给侧。“金融十六条”后，“第一支箭”已加大效力，“第二支箭”进一步加持，融资托底规模和执行力度较此前鲜亮提速。股权融资作为“第三支箭”，也是补足政策组合拳中的最后一环。

　　任鹤：由于房地产行业的股权融资自2016年以来就根本被暂停，因而当前房企股权融资的从头开放，给成本市场和财富都构成了必然的触动。

　　本轮政策调整的最间接的触发因素是房地产行业自去年以来愈演愈烈的运营艰难。一些优异企业，出格是民企，在销售下行和融资艰难的双重压制下，资金压力越来越大，假如不及时加以干预，不只“保交楼”会面临更大的艰难，行业也有可能进入恶性循环。因而，当前调整相关政策，是直击痛点的，效果也值得等待。

　　除了最间接的触发因素，更深条理的因素主要是为了将来房地产市场的供需均衡。本轮下行周期中，供给侧出清相对以往周期愈加激烈，但中国城镇化进程依然在延续，住房在总体富余的状况下，不均衡和不充裕的问题也逐渐凸显。所以，将来依然必要相当多的优异房企，来进一步满足人民大众对美好生活的必要。在供给侧出清已经相当充裕的当下，放开股权融资，意义严峻。

　　谢皓宇：“第三支箭”放开股权再融资，同时可以募集配套资金，对于房企降杠杆有极大的作用。到详细的规定上，募集资金若用于存量项目，则不能用于扩张。因而本次再融资的放开，更多的是有利于受限于净资产过小的企业。一方面可以迅速扩充净资产，处置惩罚惩罚有信誉和经营才华、但查核之下难以高杠杆运转的问题；另一方面，集团层面有资产注入的，可以盘活并注入优异资产，撑持上市公司开展。

　　对于更多的民企来说，由于面临缺乏有回报的募投项目问题，大约将更多地采纳引入战略竞争方的方式发行再融资，对于财富链上的竞争搭档来说，将是进入地产行业的极大时机。本次还专门提到建筑行业的企业，由于其大多为央国企，因而将能够顺利地参预到民企的再融资当中，完成企业的混改。

　　自2022年年初以来，针对房企端的政策不停在发力，经验过两次力度较大的调整，一次是在今年3月份，另一次是当前，从力度来看，当前此次更大，这和今年以来房企进一步违约、停工现象没有得到较好化解、需求端连续下滑有关，处置惩罚惩罚金融和实物的问题，就必要面对房企端当前的艰难，并以此为背景出台了相关政策。

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　　刘义：再融资重启事件自身市场有必然预期，但在时点和内容上仍好于市场预期，不只波及并购重组及配套融资，并且更进一步可间接再融资。详细哪些房企可以股权融资，实践上并没有限制，政策也是激励态度，但市场自有其挑选规则，资质欠好的企业可能也不容易，国央企和局部优异民企可能更受喜欢。

　　股权融资募集资金投向方面，一是购置资产，推进内部和外部资源整合；二是增补活动资金和归还债务等；三是政策撑持的房地财富务，包含“保交楼”相关项目、经济适用房、棚户区改造、旧城改造拆迁安放住房成立等。固然，政策自身仍属供给侧技能花样，头部国央企自身也不太受资金约束，最终效果还要看需求端政策停顿和实际恢复状况。但短期交易层面而言，当前仍处于“政策上/周期下”的政策驱动阶段，政策优化有助于估值修复。

　　本轮政策调整的触发因素有很多，但最核心根源还是在于需求连续疲软，叠加民营房企信誉收缩、房价预期承压、完工交付延迟等。政策在融资层面连续发力，信贷和债券此前已经落地，股权方面放开算是对融资政策拼图的完善，再融资重启使得房企从单一债权融资转向“股+债”两条腿并进，在行业信誉与自信心修复、处置惩罚惩罚保交付问题等方面多有助益，尤其是对预期的修复。

　　竺劲：一个月内“三支箭”相继落地，金融撑持房地产力度连续加码，有助于促停止业的安康平稳开展。政策的密集出台和监管部门的连续发声，标识表记标帜至房企的融资环境有望迎来严峻转变。

　　允许借壳上市与再融资，助力央国企做大做强，同时有助于减轻民营企业的活动性压力。自2016年至今无房企胜利借壳上市，本次政策恢复涉房房企重组上市，再次打开闸门，有利于在上市公司体系外领有存量房地产资产的企业，将体外资产注入，做大上市公司净资产和规模，盘活存量资产。

　　同时，恢复房企再融资，募集资金可以用于增补活动资金、归还债务，有助于进一步减轻当前房企资金压力，促进其安康开展。别的，通过股权融资募集资金，也有助于“保交楼”政策的落地。

　　优化资产负债构造

　　助力优异房企做大做强

　　中国基金报：与央行、银保监会、交易商协会给出的“前两支箭”政策比拟，证监会提出在股权融资方面停止优化，将起到哪些方面的影响和促进效果？

　　任鹤：“前两支箭”，即信贷和债券，更多处置惩罚惩罚的是“活下去”的问题，通过信贷撑持、发债保证等门径，使房企能够渡过当前的难关。终究销售依然未见鲜亮好转，大都房企（包含国央企）都面临差异水平的资金压力，此时在债务性融资方面的撑持，可以先让房企“活下去”。

　　与之比拟，“第三支箭”则在处置惩罚惩罚保留问题的同时，还给了优异房企一个“仰望星空”的可能性。详细而言，一方面权益性融资则可以鲜亮改善房企的资产负债表（债务性融资无奈实现），使得遍及杠杆较高的房企，有了更好地面对风险的才华；另一方面，权益性融资假如能够顺利施行，房企在取得资金或优异资产的同时，还可以引入战略投资者，改善公司治理，降低房企的运营风险。

　　陈慎：“第三支箭”与前两支最大的区别在于，放开的是股权，而前两支是债权。对于市场的影响主要有以下方面：

　　1）有助于房企做强做大。这次并购重组放开意味着上市房企可以通过兼并收购实现扩张，尤其是局部国央企因为历史问题导致的同业合作问题可以借机处置惩罚惩罚，并进一步做大做强主业。

　　2）有助于化解局部房企面临的窘境。其一，对于经营稳健、仅因市场景气度颠簸而构成被动缩表的房企而言，再融资作为低老本融资渠道是有力的渠道补足；其二，股权融资相对并购债等金融产品更有灵敏性，我们认为有望提升头部房企收并购的积极性与推进效率，从而处置惩罚惩罚面临窘境的企业活动性；其三，股权融资有望改善市场活动性，从而最终改善全行业“保交楼”问题，实现“保民生”的宗旨。

　　刘义：“第三支箭”的打开使得房企在回款与债权融资之外，进一步拓展了股权融资通道，增多正常展业和保交付资金来源，引导优异房企修复资产负债表和进步收并购预期。

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　　银行信贷与增信发债在实际执行层仍有堵点，如标的选择、抵押物要求等，在实际资金投放方面本质仍偏差撑持“好房企”和有剩余货值的“好项目”；而优异房企尤其国央企在杠杆率查核要求下也无意过度举债，且收并购的风险偏好也有待进步。

　　房企股权融资放开为优异国央企在扩大成本金、优化资产负债构造等方面打开了大门，也可能加快供给侧厘革与产能出清的节拍。募集资金可用于补流、还债、保交楼等，也使得行业信誉加速修复以及相对较差项目加快复工成为可能。

　　何缅南：与“前两支箭”比拟，“第三支箭”的重要看点有三个：

　　一是恢复上市房地产企业（包含建筑类上市企业）的并购重组/配套融资，将会在房地产行业的供给侧开启“股权重组”和“信誉重建”，操纵方式多元，想象空间较大。简略举例，局部民营房企有望取得实力股东的控股/参股，提升主体信誉，利于后续厘清债权债务关系；优异龙头房企的再融资可增补活动资金，筛选优异资产，择机对外并购，快捷提升市占率，以及进一步参预旧城改造及都会更新等。

　　二是进一步阐扬REITs盘活房企存量资产作用，鞭策保障性租赁住房REITs常态化发行，激励优异房地产企业发行根底设备REITs.此举利于引导房地产行业由“高周转开发”向“精密化经营”晋级，为房地产企业从“简略产销形式”向“存量资管形式”转型提供有力撑持，进一步利好存量资产成熟，日常运营稳健，经营才华较强，具备轻资产输出才华的优异房企。例如11月1日的华润有巢REIT正式获批，接纳市场化招租的经营形式，为公募REITs在房地产存量资产上撬动投资价值做出了示范。

　　三是积极阐扬私募股权投资基金作用，允许合乎条件的私募股权基金打点人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产等。近一年来，在国内的局部民企地产遭遇严峻活动性危机而进行拿地以及发售资产时，我们看到不少知名外资基金（如黑石、华平、博枫、凯德、铁狮门等）频频加码国内不动产市场，既包含收购物流地产/财富园/租赁住宅等存量资产，也包含间接在土地市场公开获取土地，显示出对我国经济和不动产市场恒久开展向好的自信心。

　　这次证监会提出重启不动产私募股权基金立案，利于阐扬私募股权基金市场化水平高，操纵灵敏性强，专业化水平高，投资嗅觉灵活的劣势，在房地产行业的供给侧厘革和信誉重组中起到价值发现的积极作用。

　　谢皓宇：“前两支箭”是通过债务融资来缓解资金压力，“第三支箭”则是通过股权融资来缓解压力，因为股权方式处置惩罚惩罚在对于债务重组来说有先天的劣势，因而效果也将好于“前两支箭”。

　　对于资金压力较大的房企来说，可以通过此次的股权再融资扩充成本金，以至可以引入一些具备融资才华的股权竞争方。而对于没有资金压力的房企来说，也可以扩充成本金，来取得更多的融资授信，换来更快的企业开展速度。

　　政策强调国有民营房企一视同仁

　　各类房企差异水平受益

　　中国基金报：就近期政策表述来看，多部门均提到对国有、民营等各类房企一视同仁，最好的股票配资网，对此应如何对待？这次针对房企再融资、重组上市的放开，对差异类型的房企将有哪些差异方面的积极影响？

　　任鹤：一视同仁的提法是正确的，但是详细执行还要看相关金融机构的想法。起因在于当前房地产市场只管在迟缓筑底，但间隔真正的回暖，市场的看法并纷歧致。这种背景下，国资背景对于金融机构的吸引力依然会比较高。固然，若国有金融机构能够积极参预民企的股权融资，就能够处置惩罚惩罚这一问题。

　　这次针对房企再融资、重组上市的放开，对于差异类型的房企都有积极影响：1）允许募集资金收购项目，对于背景雄厚且再融资资源丰硕的国央企来说，更有才华和动力吸纳性价比较高的资产；2）允许募集资金归还债务，对于财务情况较为紧张的民企来说，增多了一条崭新的融资渠道，同时国央企募资之后也有了更多买家，有利于公司以更合理的价格发售资产渡过难关；3）股权融资渠道的打开，也有望协助房企实现“信誉、债权”同时转好的正向反响；4）允许合乎条件的房地产企业施行重组上市，也将鞭策一些此前尚未完成的交易再次启动。

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　　刘义：近期多部门均强调对于国有与民营房企一视同仁，是对过往银行等金融机构在实操层面出于资金安详性等考量，在撑持房企授信与融资等方面存在的“一刀切”行为的纠偏，有助于金融机构进步对局部民营房企的风险偏好，更重要的是转达稳信誉的决心。

　　诚然，过往年份局部民企自觉加杠杆，最终在需求受多因素影响快捷下滑状况下呈现风险事件，银行等金融机构出于慎重性准则对局部民企放贷更趋审慎为应有之义，但确有局部资质优秀、营运稳健的民企融资遭到必然水平影响。对国有与民营房企一视同仁，有助于恢复优异民企信誉与其正常融资才华，在维持行业与金融不变大局方面都有协助。近期我们也欣喜地看到众多银行纷纷在授信等方面对房企赐与撑持，此中不乏优异民营面孔。

　　房企股权融资放开对于差异类型房企影响有所差别：对于具备根本面逻辑的全国性优异国央企，其扩表预期和阿尔法逻辑连续强化；对于局部高杠杆的央企与处所国企，放开股权融资或意味着加速资产负债表优化，以及区域性质项目整合；前期必然水平陷入信誉压力的混合所有制房企与未暴雷民企则打开了股与债的通道，资金安详性与估值有望修复；至于已脱险但有优异资产的民企，通过股权与项目出让、引入战投等方式，在引入增量资金的同时有效盘活项目，对后续销售恢复、保交付等方面均有必然助力。

　　陈慎：近期政策主要是围绕“金融十六条”展开，从十六条的详细内容来看，在融资层面着墨较重，从“救项目”初步明确延展至“救企业”。目前房企整体都面临现金流压力，此中民企面临的压力高于国企，因而“救企业”自身对于民企的意义更为严峻。

　　从政策落地层面，也看到目前黎民企雨露均沾：“第一支箭”方面，11月23-25日已有6家银行（中农工建交以及邮政银行）向凌驾18家房企抛出逾1.7万亿授信额度，融资内容包含房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、房地产项目并购融资、租赁住房融资、保函置换预售监管资金、债券承销与投资等业务领域。18家房企均为百强房企，此中9家为民企及公众企业，9家为国央企；“第二支箭”方面，针对民企和混合所有制企业的撑持连续落地，额度合计近1000亿。“第三支箭”方面，目前已有好几家民企发布操持定增的公告，说明本轮政策确切实执行层面做到黎民企一视同仁。

　　但必要存眷的是，已经脱险的房企可能短期之内仍然难以实现股权融资，包含债权融资也比较难惠及脱险房企，因而政策的利好范围还是会在国央企以及安康的头部民企的圈层内。

　　房地产行业集中度还将再度提升

　　看好细分领域的行业龙头时机

　　中国基金报：你认为各类差异房企的受益状况将如何？对房地产行业将来格局怎么看？

　　任鹤：差异类型房企均会受益：1）对于国央企：允许募集资金收购项目，利好背景雄厚且再融资资源丰硕的国央企，更有才华和动力吸纳性价比较高的资产，允许募集资金归还债务也必然水平上缓和企业的资金压力；2）对于民企：若财务情况较为紧张，允许募集资金归还债务至少增多了一条融资渠道，同时国央企募资之后也有了更多买家，有利于公司以更合理的价格发售资产渡过难关。

　　房地产行业将来的格局：由于我国城镇化依然在较高速度推进，将来十年年均需求依然在12亿平方米以上，加上衍生出的众多子行业（物业打点、商业、中介效劳等），足够大的市场可以包容足够多的优异企业。将来的房地产行业会细化成更多的细分领域，每一个领域内存在3到5家龙头公司。同时，一些在有本身共同合作劣势的企业，也会发展为利基市场的小龙头。

　　房价展望：岂论在哪一个时期，哪一个国家或地区，房产都兼具出产和投资的双重属性，美好的寓居体验和便当的生活环境，是美好生活的一局部。我国经济仍处于中高速、高质量的开展阶段，城镇化仍在继续，优异房产依然值得看好。中短期来看，由于周期仍处底部，局部人口净流出都会、非核心地段的房价有可能继续回落。当前的房价只管会继续分化，但整体上不具备大幅下跌的根底。

　　此外，由于当前市场整体淡漠，房企质地不同也较大，新老股东对公司价值的判断不免存在偏向，具备较强的股东背景、成本市场形象较好、本身质地过硬的房企，51配资，再融资会得到更大的承认。从目前的估值程度来看，股权融资间接取得的资金，与负债比拟可能并分歧错误等。但是通过股权融资可以大幅降低净负债率、改善资产负债表构造，为新增债务性融资打开空间，效果值得等待。

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　　陈慎：我们认为股权融资放开最终还是指向行业集中度提升。已经脱险的房企可能短期之内仍然难以实现股权融资，我们认为股权融资通道还是让国央企以及安康的头部民企有了更多的开展机遇，因而我们认为行业从融资到资源的集中度还将再度提升。我们对于23年的房价同比预判是-1%到+1%。

　　竺劲：2021年以来，中国房地产市场经验了较大幅度的调整。我们一方面看到社会上积压的新房库存有所增长，另一方面则是企业纷纷收缩，降低土储度过资金寒冬。新房社会库存处于一个历史高位，但并没有显著凌驾2014年的高点，市场的库存压力是存在的。本轮库存压力涉及的都会面较广，但分化也较2014年更激烈，一些重点都会的根本面较强，库请安题不甚鲜亮。

　　企业在2021年之后主动减少拿地降库存，但总的来看降幅不大，截至2022年年中，重点企业的土储较2020年底下降了19%，但赶快度上看下降得还是比较快的，尤其是2022年以来。这也意味着，目前房地产企业的主要矛盾是当前疲软的市场环境下库存的去化，而不是土储不够带来的销售及增长趋缓。

　　自信心修复通报至需求端

　　高庸俗财富有望获益

　　中国基金报：房企股权融资时隔多年再次重启，借鉴前两轮房企再融资重启时期的实际效果和经历，大约这次重启对房地产市场、相关高庸俗财富及整体市场的意义如何？

　　任鹤：2014年至2016年的再融资重启，有比较强的参考意义。2014年的房地产市场自信心低迷，库存高企，房价下跌，“白银时代”的说法就出自2014年，反映出包含房企在内的所有市场主体的灰表情绪。——这跟当前的状况十分类似。

　　彼时房企再融资的重启，对市场孕育发生的间接影响其实相对有限，但暗地里通报出的政策信号，以及同步出台的一揽子政策，好比“认房不认贷”、连续的降息降准等，的确起到了提振自信心、加快拐点到来的作用。必然意义上，可以认为房企再融资的重启，是上一轮周期底部的明确信号。

　　回到当前的状况，政策的态度、速度、力度均已经濒临其时（只管一线都会楼市政策尚未放松），而库存的过剩水平远低于其时，所以对将来的房地产市场，可以愈加乐不雅观一点。相关高庸俗财富也将从中获益，完工端的家居、家电、装修等会更快看到好转，动工端的工程机械、大宗商品等，可能相对滞后。

　　陈慎：上市房企已造成完善的地产融资体系，2000年以来，房企累计股权融资额逾7400亿元，此中定向增发是股权融资最为常见的融资形式，金额占比达85%。

　　房企融资走过两轮周期。第一轮放量周期（2006-2009年），随同着行业景气度连续提升，行业迎来成本化提速阶段，发行规模合计逾1500亿元，同时被开启的，还有抓住本轮股权融资机遇、实现快捷扩张的一线房企的龙头格局。

　　第二轮放量周期（2014-2016年）随着市场景气度连续下行，股权融资端口逐步放开，2015年1月，股权融资流程中的邦畿部审批环节正式打消，鞭策房企再融资加速放量，三年内股权融资额达3520亿元。对于地产行业而言，过去两轮股权融资的放开都开启了一轮根本面上行，我们大约本轮周期中，行业供给端的自信心修复也有望通报至需求端，加快市场复苏的速度。

　　刘义：复盘历史上两次房企再融资重启时期，再融资放松对于行业根本面修复、房企资产负债表优化与规模进阶有较大促进作用。2008年12月的“国六条”对有实力的房企兼并重组有关企业或项目提供融资撑持和相关金融效劳，2014年定增预案初步逐渐通过审核，到2015年房企融资更是根本片面放开。

　　两轮房企再融资放松后，配资网，行业景气度均较快向上修复，行业商品房销量企稳上升，房企通过定增等优化资产负债表，优异房企也胜利上市，借助成本市场力量实现规模再次腾飞。固然在历史上再融资重启的时期通常也随同较大力度的需求端政策，二者共振助力行业走向繁荣。

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　　当前大时代背景已经完全差异，过往供需两旺的盛况或难重现，但在当前房企信誉受损、行业根本面承压背景下，股权融资的重启对于行业自信心重塑、房企资产负债表优化、加速产能整合与销售交付恢复正常节拍等均有裨益。只是后续实际政策效果，很洪流平上还必要不雅察看需求端政策继续配合。

　　盘活存量资产潜能

　　公募REITs扩募本质推进

　　中国基金报：证监会提出进一步阐扬REITs盘活房企存量资产作用，对此应怎样对待？公募REITs对房地产市场安康开展起到怎样的作用？市场空间及投资价值如何？

　　竺劲：本次政策着重强调要鞭策保租房REITs和根底设备REITs的开展，再次强调已上市REITs的扩募。别的，提出要开展不动产私募基金，除了可以投资根底设备之外，还可以投资存量住宅地产、商业地产，该政策有助于为当前住宅与商业地产引入新的资金，盘活房企存量运营性不动产，助力行业的安康开展。

　　REITs扩募落地在即，2022年以来，交易所及发改委连续出台了若干扩募相关政策，对于新购入项目需满足的条件、购入项宗旨步伐安排和扩募的出售定价等细节均做出了明确安排与指引。2022年9月28日，首批5只公募REITs集中发布了扩募相关公告及草案，拟购入资产合计7个，募集金额合计超60亿元，REITs扩募进入本质性推进阶段。

　　考查海外REITs市场，扩募是REITs市场保持持久朝气的重要因素。依据海外REITs市场的成熟经历，REITs业绩增长的最大驱动力(行情838275,诊股)即为扩募和收购带来的资产规模扩充。同时，新购入资产意味着资产分散度的增多和收益风险的降低，契合REITs本质。别的，REITs的基金打点人可借助扩募收购掌握市场优良的投资时机，带来底层资产升值和NAV增长并增厚REITs的现金分派率。

　　任鹤：目前公募REITs的底层资产依然局限于保障性租赁住房、仓储物流、财富园等，商品住宅和商业地产暂未纳入，因而这一政策间接利好的主要是有较多的相关资产的房企。若将来能够扩充底层资产的范围，会有更多房企受益。

　　目前来看，公募REITs对房地产市场安康开展起到的作用主要有两方面：一是有力鞭策保障性租赁住房的成立，而充沛的保障性住房供应，是租购并举的房地产长效机制的必备条件，保障的归保障，市场的威力真正地归市场。二是对有志于在住房租赁领域有所开展的企业，公募REITs可以有力缓解资金压力，使企业将更多精神放在运营和产品上，打造连续的合作力。

　　谢皓宇：自2021年公募REITs试点以来，已有多只波及保障性租赁住房和财富园区的公募REITs发行。在发行公募REITs之前，房企通过这类资产的融资主要来源于资产抵押，有抵押率的要求，且会增多企业的债务杠杆，通过公募REITs，则可以带来现金流流入，并实现收益，还可以降低企业的负债，对于能够通过本人的开发经营才华、连续改善资产价值的企业来说，是十分好的退出门路。

　　由于公募REITs适用于恒久现金流资产，目前发行标的物为保障性租赁住房和财富园区，因而对当前以住宅开发为主的房地产行业来说，尚不能造成规模较大的有效融资来源，必要依据后续对于保障性租赁住房和财富园区的连续投入来判断公募REITs将来的规模。若思考目前包含物流财富园在内的各品种另外财富园区，若均发行上市，则规模也将到达万亿级别。

　　今年以来，公募REITs产品遭到了市场的追捧，认购倍率较2021年有鲜亮提升，主要起因还是在投资渠道相对有限的状况下，优异资产提供了较好的收益回报。思考到2023年，市场对LPR下调依然有预期，利率下行过程中，公募REITs的价值就愈加凸显。

　　陈慎：公募REITs的创立处置惩罚惩罚了持有经营的最大痛点，有利于降低企业杠杆率，也能激发存量盘活的潜能。目前纳入底层资产的板块中，与房企相关的主要是长租公寓、保障性住房、物流、财富园区这几大板块。是对房企股权融资撑持的一项增补。

　　截至2021年7月，长租公寓类REITs规模已达204亿。久远来看，海外REITs底层资产中，商办物业是重要板块，我们也等待在房地产融资政策转变后，根底设备REITs也会与海外接轨，这房企的存量盘活意义更深远。

　　政策利好刺激行业估值修复

　　存眷优异龙头房企、物业板块

　　中国基金报：对近期及中恒久房地产板块的投资价值如何对待？看好哪类地产股及地产财富链时机，必要躲避哪些风险？

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　　任鹤：投资价值方面，短期地产板块主要是过度颓废预期的修复逻辑，这个过度颓废的预期，包含对市场的颓废、对政策效果的颓废和对房企运营永续性的颓废。近期一系列政策的出台，只管必然水平上改不雅观了颓废预期，但其实市场还是存在较大不合，这就是投资价值的来源，即颓废到客不雅观的修正。中恒久地产板块的投资价值十分明晰，一是形式的改善，即以往过度快周转的金融化形式，走向依靠产品合作力的制造业形式，二是格局的改善，本轮供给侧出清十分激烈，而渡过本轮危机的房企，会在将来的市场中占据更高的份额。

　　看好标的：引荐三条主线，一是扛过本轮考验的优异房企，能够扛过这一轮危机的房企，足以说明其良好的运营才华和强大的运营资源，值得更高的估值；二是濒临“上岸”的窘境反转型房企，对于呈现资金问题较晚、展期规模不大的民企，随着根本面的改善，以及“金融16条”等一系列政策的落地，窘境反转计谋的胜率正在大幅进步；三是物业板块，受益于地产板块修复的同时，还受益完工复苏逻辑。

　　风险：如前所述，并不是所有企业都能受益，供给侧出清并不会进行，标的选择要慎重。同时，由于当前依然缺乏强有力的根本面配合，股价颠簸会比较大。

　　陈慎：股权融资的放开意味着针对房企融资端的撑持“三箭”悉数到位，本轮政策救项目、救企业并行不悖，民企纾困步骤逐步加大，从“金融十六条”来看，对于需求端的阐述还波及首付比例和贷款利率政策下限的合理调整，我们认为需求端的政策进一步发力同样可期，看好针对市场托底和房企纾困政策的连续演绎。

　　我们认为房地产板块将迎来贝塔时机，重点建议继续存眷有时机将融资劣势转化为拿地和销售劣势的央国企、具备资源整合预期的房企和资金链安康的民营房企。与此同时，也要存眷疫情、行业政策、行业根本面下行、以及局部房企运营风险。

　　刘义：短期维度，当前及将来一段工夫仍处于“政策上/周期下”的政策驱动阶段，政策强度连续提升背景下，行业估值修复动力边际加强。首选具备根本面逻辑的优异国央企，扩表预期和阿尔法逻辑连续强化，集中度有望连续提升；优异混合所有制房企和民营房企也有望受益；已脱险但有优异资产的民企亦可存眷；别的，随着地产信誉端逐步修复，优异物业股也迎来配置良机。

　　中恒久维度，传统开发领域将来仍是大生意，本轮格局优化后“剩者为王”，需求见底、供给出清、格局优化、估值重塑；资产经营领域或是存量时代的核心主题，包含公寓/物流/商办，以及其他特定类资产，国外Reits长牛标的数不胜数，可恒久分享租金分红和资产增值，国内“开发+持有”的双平台型房企在商业模型上更是冲破了规范化Reits的约束，恒久回报空间可以更高；而在广义效劳领域，包含物管、经纪、家装等细分行业，存量市场具备恒久增长潜力，合作格局也有望进一步走向集中，未来粗略率会有巨头诞生。

　　地产财富链维度，近期种种供给侧政策独特指向“保交楼”，前期因为房企资金链紧张、预售监管趋严等引致的完工交付延迟或有望逐步处置惩罚惩罚，后周期相关投资时机也值得存眷。地产及财富链慷慨向根本明确，剩下的都是节拍问题，核心矛盾在于需求政策及其效果。

　　竺劲：首先，继续看好高信誉、高销售、高拿地的三高房企。当前销售逐步筑底，政策向好趋势不乱，在政策刺激下，销售有望逐步复苏。在此过程中，我们继续看好三高房企：高业绩、高有息负债增长以及高拿地强度的房企，这些房企有望在后续市场复苏及信誉修复过程中鲜亮受益。

　　在当前金融端撑持政策下，除了三高房企以外，优异房企存在通过股权融资扩充净资产进一步做大规模的可能，未脱险房企存在信誉修复的过程，当前我们看好优异房企的估值修复、全行业的信誉复苏以及在因城施策空间逐步打开下的销售回暖。

　　风险方面，房地产行业的风险主要在于销售、结转及房企信誉修复可能不及预期。我们存眷的重点都会周度销售面积同比依然为负，销售仍在底部区域，将来照常有继续下行或恢复不及预期的风险。下半年以来，全国多地疫情多发，出现出流传隐匿性强、多点散发的特点，施工进度受疫情影响较大，或导致结转不及预期。房企信誉修复不及预期：局部高杠杆的民营房企脱险可能性仍存，导致行业整体信誉修复进度迟缓，影响房企公开市场债务的融资规模与融资老本，进而导致行业完工及现金流压力加剧。

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　　何缅南：综合近期房地产领域的一系列政策，我们认为金融撑持房地产态度是明确的，立场是坚定的。“三箭连珠”从直接融资到间接融资，从债务融资到股权融资，层层递进，组合施行，执行层面的可操纵性大幅提升，有力地提振了房地产行业自信心和成本市场的预期，11月房地产（申万）指数上涨27.8%。

　　展望后续，我国房地产市场行业整体将出现“供给侧信誉重组，需求侧逐步升温”的向好态势。随着国内疫情管控的优化，经济流动恢复，居民对将来收入预期将逐步修复。在当前“多孩政策”+“居家养老”的政策导向下，居民家庭改善型购房需求提升鲜亮，但目前局部都会的改善型购房首付比例仍较高，导致改善型客户无奈通过发售目前自有房屋而筹集到足够的首付款，压制了改善型需求的释放。

　　我们认为后续合理的改善型购房的信贷政策，例如“认房认贷”规范，二套首付比例及按揭利率等，有望进一步“因城施策”优化。11月杭州发布了《关于调整杭州市个人住房按揭贷款政策的紧急通知》，对杭州首套住房的贷款认定条件、二套首付比例以及贷款利率停止了优化调整，为需求端宽松预期向高能级都会传导提供了可循之路。

　　从投资角度来看，三类房地产上市公司值得重点存眷：一是信誉劣势显著，品牌名誉良好，运营打点成熟，市占率提升的龙头房企；二是率先规划多元化赛道，持有型资产质量较高的存量经营型房企；三是受益于地产行业信誉风险缓释，估值修复鲜亮的优异物业效劳上市公司。

　　明年地产板块面临根本面和政策面双重撑持

　　中国基金报：复盘今年以来房地产市场的利好政策，联结地产板块整体走势，对明年的市场环境有哪些看法和等待？

　　任鹤：随着供需两侧政策撑持、居民收入自信心修复、烂尾担心逐渐解除等多重正面因素的积攒，明年根本面的修复是十分值得等待的事情。同时，由于当前库存富余（主要是未动工土地），房价和地价也不具备大幅上涨的可能，因而也就不会导致政策的转向。

　　根本面回暖带来的窘境反转，叠加政策博弈的弹性提升，明年地产板块面临的是根本面和政策的双重撑持（对标2014年四季度到2016年二季度），其表示可以赐与较高冀望，有较粗略率跑赢大盘。

　　陈慎：2023年房地产行业仍然面临不确定性，主要在于需求端修复弹性对房地产行业影响的时长、房企自信心修复的时点、国际场面地步对我国经济综合影响等因素，我们对2023年市场基于保守（政策保持当前力度）和积极（政策空间进一步打开）两个预期来展望。

　　保守预期下，我们如果行业沿着当前的政策框架前行，大约明年销售面积、销售额、新动工面积、施工面积、完工面积以及房地产投资同比增速别离为-2.9%、-3.9%、-17%、-5.1%、-10%和-6.3%，积极预期下，经济不确定性撤销，将带来销售投资的修复提早，我们大约前述指标同比增速别离为5.6%、6.6%、-15%、-1.8%、0%和0.3%。

　　刘义：今年以来地产行业利好政策连续接力，需求端按揭利率一直向下冲破，首付与认房认贷规范连续优化，限购端也有所放松，税费减免与补助屡见不鲜；稳信誉保主体方面地产“三支箭”齐飞，在信贷、债券、股权融资方面陆续发力；保交付方面，从政策行的2000亿专项借款到2000亿央行无息再贷款撑持商业银行配套借款，一直满足相关资金需求。

　　融资政策已达历史上比较宽松的状态，后续重点在于需求端稳自信心和进一步因城施策，大约在房贷利率、首付比例、认定环节，以及限购门径等方面仍有优化空间，叠加疫情管控逐步优化，居民对大环境的预期将逐步趋稳，房地产需求端有望平稳修复，交付问题也有望逐渐处置惩罚惩罚。

　　但房住不炒背景下，大刺激带来的强贝塔已成过去式，岂论融资还是拿地等要素均独特指向高信誉国央企与局部优异民企，故板块内部股价走势鲜亮分化，强者恒强的趋势不会扭转，脱险房企只要区域型或有优异资产的小局部具备连续投资价值。