决策主力记者 吴若凡 决策主力编纂 魏文艺

2018年全国商品房销售额到达史无前例的规模——近15万亿元。

新高点的到来，往往牵引着行业走向发生微妙变革。对房企而言，强者愈强随同着制衡，陈腐立新紧跟着焦虑，用中国社科院钻研生院城乡成立经济系主任陈淮的话来说，“接下来会是一个相对平稳的状态”。

可以说，“15万亿”后，每一家房企都面临着一道关乎“再均衡”的考题。

在行业高度集中的背景下，当不得不收缩规模，房企该如何冷静地放慢脚步？如何适应新的市场行情，如何回归产品？存量时代的新商机到底在哪儿，怎么发掘？

聚焦主业：房企“活下去”的基本

新的市场形势在发明机遇的同时，也蕴涵着新压力。

受限于空间、老本、资金、政策方面的约束，房地产行业旧形式面临着一定的转型。从多家房企对2019年的运营计谋表述中就能看出，与之前片面出击多元化差异，不少房企遍及扭转了计谋，表达了要收缩多元化业务、放缓速度、聚焦主业等意愿。

就在去年，万科就喊出“活下去”的标语，碧桂园则提出“降速提质”。别的，为了担保充沛的现金流，不少中小房企断臂求存，或转让股权或出让项目。

在目前的行业形势下，聚焦主业仍将是重中之重。一方面，目前中国的城镇化进程还在连续，将来一段工夫内中国房地产行业仍将维持较大规模。另一方面，目前差异地区、差异都会之间的不均衡不充离开展问题较为凸显，局部都会仍具备必然的开展潜力。

如万科提出“收敛聚焦，稳固提升根本盘”，从过去到如今到将来10年，开发业务都将是万科的根本盘，它撑持着将来10年万科主要的收入、利润和现金流。

全国房地产商会联盟主席顾云昌日前暗示，我国房地产市场已经进入了大鱼吃小鱼、小鱼吃虾米的阶段，行业集中度进步，房企要想存活下来，就必需有特另外合作力。好比说，你的户型设想是不是好，你的效劳周不周到，你的产品能否合乎当地人的需求，你的老本控制力是不是够强等。

“房企在目前多变的市场形势下，转向应该是全力做好主业地产开发，这是重点。”58安居客房产钻研院首席剖析师张波讲述《今天股市行情网》记者。

张波认为，一方面，由于我国城镇化进程仍在继续，将来房地产行业规模仍将维持；另一方面，目前国内各区域、都会之间房地产开展依然存在不服衡的问题，局部都会依然具备开展潜力。多元化业务连续吃亏或难以找到盈利形式，对企业运营孕育发生了负面影响，因而企业选择剥离或者进行运营这局部业务也就有据可循。

资金安详：房企要善用融资工具

假如说“收缩”是房企面对将来作出的预警反馈，那么掌握“现金为王”则是房企活在当下的必解难题。

《今天股市行情网》记者不雅察看发现，在优化资金活动性方面，51配资，不少房企瞄准了三个方面：不买地，退出尚未确权的土地；控制已动工的工程进度；加强现金流打点。

对于房企而言，财务打点的核心是现金流打点，现金流打点的核心是运营现金流打点，运营现金流打点的核心是可动用的现金流打点。

值得留心的是，在已经公布半年报的房企中，万科手握货币资金1438.7亿元，中海持有银行结余及现金1120.4亿港元，旭辉合同销售金额现金回款率凌驾了95%，这对于高度依赖于现金流的房地产企业而言无疑是多了一层保障。

与此同时，订金、监管资金、预售款、个人按揭、应收款等都可以提升操作率。阳光控股执行董事、阳光城(000671)集团执行副总裁、易沃导师团成员吴建斌指出，这些既可以做资产证券化，又可以在内部打点上做一些安排，可以派专人去盯。好比一些监管资金，怎么样尽可能把它从监管酿成可动用的资金，预收款怎么把它作为资产证券化的产品做好。

而在目前各种渠道融资难度增多的背景下，不排除更多的房企通过转让项目实现资金回笼。如新城控股(601155)，截至今年7月26日，已经签订发售15个项目公司股权，回笼资金达68.61亿元。

确实，不能疏忽的一点是，房地产分开金融就是绝路一条，配资，因为房地产必要金融机构提供三方面支撑：一是小业主为了买房银行要给按揭；第二是金融机构要给开展商融资；第三是房地产产品属性具有可打包功能。

而在当下房企面对金融体系中的各个方面，都有更多的器重。除了上述加大资产证券化摸索以外，在面向金融机构时，房企也有了更多的姿势。

市场上行周期，要多用债权融资；市场下行或横盘震荡时，要多用股权融资。最近几年，内地房企纷纷登录港股市场，其意就在于此。别的，引进战略投资者，也是增多本身资金实力的不错选择。

近日，中国金茂引入安然成为其第二大股东。更早之前的2015年，安然买入9.9%的股份，成碧桂园第二大股东，之后又陆续入股三家房企，成为旭辉、华夏幸福(600340)和朗诗的第二大股东。其他险资如中国人寿(601628)、新华保险(601336)等也频频向房企示好。

对上市公司来说，引入战略投资者 险资、地产基金等 ，不只能在当下拿到钱，还能在将来更轻松拿到钱。

关于融资，吴建斌暗示，面对当前片面趋紧的政策管控，房企应该将融资工具用到极致，静不雅观其变的同时积极盘活资产。做房地产投资必要恒久看局势，短期看政策。而政策趋势是房地产要回归到寓居属性，但单单限制到寓居属性是不够的，还有投资属性，应该综合思考新格局下的房地产角色。

调控之下：如何掌握合理开展节拍

除了把控现金流，在调控常态化的背景之下，房企如何从追求规模化向质量化转变？

一位业内人士认为，房企应留心三个“合理性”：其一，负债程度合理性，高杠杆的开展方式在常态化调控中存在极大风险性，保持合理稳健财务构造是极为重要的应对门径之一；其二，周转速度的合理性以及多元化的合理性。

该人士直言，其实并非房企不成多元化，而是在聚焦开发主业的同时，联结本身良好实现多元化开展。如一线都会的都会更新存在较多机遇，房企可以从更新改造的初期就间接介入，包含对历史文脉、空间形态、游憩设备、人居环境等多方面的综合的改造与延续，这样更有利于企业将本身劣势更好整合到更新开展之中。

而在投资规划上，更多看的应该是都会周期，因而要深刻钻研所在都会的都会周期和政策，钻研小趋势。

旭辉董事长林中近日在易居沃顿的课堂上暗示，将来20年，分为前10年和后10年。前10年，配资，中国都会化率每年或会增长一个百分点，但后10年，都会化率增长速度会变得很慢。所以房企在将来的前10年，要尽可能做完该做的事情，不然后面就会逐步萎缩。

以旭辉为例，林中暗示，下半年不会有太大买地的投入，不拿地都可以。“我们认为行业进入新的开展周期。从近期短期的市场展望来看，下半年政策以稳为主，不变房价的预期，降杠杆控总量是全年的主旋律。”

吴建斌暗示，房企摸索转型的领域应强化资源有效整合、提升经营才华、器重风险评估、操作政策红利和寻求金融撑持。房企转型说易行难，面临溢价空间减少、新金融撑持转型力度不敷、不变盈利形式仍未确立的风险。

张波指出，过去5年，行业处在回升期，高周转让不少房企实现了快捷规模化，那么下一个5年再过度依赖高周转可能会带来更多负面效应。合理的周转速度，并适时依据市场变革调整开发节拍和销售速度，可实现更为稳健的开展。