在房地产“三条红线”之下，很多大型房企都在极力去杠杆把净负债率降到100%，但上坤地产在三年多工夫内就把净负债率从684.9%降到73.8%。这会成为房企降负债的样本，还是上坤地产玩了“会计把戏”呢？

众多联营合营项目可为“明股实债”提供便当

综上，上坤地产近年可能并非真实降低了杠杆，而可能是接纳了做多少数股东权益将负债表外化的“明股实债”方式。

上坤地产近三年不停保持较快增长速度，2017年、2018年、2019年的营收别离为12.01亿元、68.47亿元及75.35亿元，复合年增长率为150.5%。今年前4个月实现收入11.49亿元。

上坤地产标致的业绩数据中，也包孕了一些差异寻常的数据。

从信披角度看，对于少数股东权益明细披露监管硬性没有要求，而明股实债极具荫蔽性，目前从招股书数据还无奈断定上坤地产能否存在“明股实债”。只希望上坤地产在三年多工夫内就把净负债率从684.9%降到73.8%的靓丽案例，会成为房企降低负债率的“样本”，而非掩盖真实杠杆、玩“会计把戏”的“教程”。

出格必要留心的是，2017至2019年间，上坤地产净负债率别离为684.9%、325.9%和118.8%。截至今年4月末，上坤地产继续降低净负债率至73.8%，较2019年末下降濒临45个百分点。

在业界，股票配资网，房企钟爱通过竞争拿地等方式掩盖“明股实债”，而上坤地产就有不少联营、合营的项目。

例如上坤地产上海樾山项目，上坤地产目前直接持股50%。截至2020年4月30日，该项目净利润达1.58亿，股票配资，而该项目少数股东所获净利润为1.45亿，股票配资，约占91.8%，占比超过了通例比例。

浙商银行邓水亮、张伟刚等曾指出，将少数股东权益/所有者权益合计大于或等于30%可以作为风险预警前瞻性指标，少数股东权益占比大于或等于30%的样本量其违约概率显著高于其他区间。

上坤地财富绩数据亮眼

少数股东权益异常或因“明股实债”

一般来说，房企中存在通过做多少数股东权益，增多公司资产规模，降低了企业杠杆率的做法。上坤地产的少数股东权益占比畸高，且鲜亮高于专业人士承认的30%风险线，属于不正常状况，合乎做多少数股东权益特征。

上坤地产旗下相似上海樾山这样的项目还有很多。截至2020年2月底，在上坤地产持有的43个物业项目中，30个由其本人开发，13个由合营企业及联营公司开发。从2017年至2019年底，上坤地产对合营企业及联营公司的投资额也日积月累，别离是4190万元、1.57亿元、2.37亿元。而众多联营合营项目，则可为“明股实债”提供便当。

来源：中访网存眷 在房地产三条红线之下，很多大型房企都在极力去杠杆把净负债率降到100%，但上坤地产在三年多工夫内就把净负债率从684.9%降到73.8%。这会成为房企降负债的样本，还是上坤地产玩了会计把戏呢？ 上坤地财富绩数据亮眼 10月29日晚，港交所信息 ...

同时，局部房企会把少数股东权益算作公司资产，用以抵消负债，但企业也必要从年利润中按权益占比停止分成，从而摊薄公司盈利。而上坤地产的归母净利润占净利润的比例一直下降，2020年前四个月上坤地产实现净利润1.58亿元，归母净利润仅为0.21亿元，占比进一步下降至13.3%。因而，上坤地产的归母净利数据也合乎做大少数股东权益到来的盈利摊薄特征。

来源：中访网存眷

2017至2019年间，上坤地产的少数股东权益不停在回升，别离为2130万元、9.77亿元、16.28亿元，别离占权益总额的3.3%、53.8%及58.9%。对应期内，上坤地产的少数股东权益利润别离为-1.54亿元、51.84亿元、45.74亿元，对应的归母净利润别离为4.997亿元、15.46亿元、21.95亿元，21.95 亿元。

盈利方面，2017至2019年，上坤地产别离盈利0.35亿元、6.73亿元及6.77亿元，复合年增长率为342.3%。今年前4个月实现盈利1.58亿元。别的，截至今年4月上坤地产实现毛利率51.6%，继续处在行业较高程度。

10月29日晚，港交所信息显示，上坤地产通过港交所聆讯。上坤地产创立于2010年，今年在“中国房地产开发企业五百强”中位列第79位，其招股书显示的业绩数据十分亮眼。