公募REITs： ①公募基础设施 REITs 试点起航，逐步盘活近 150 亿存量优质基建资产；②对中期基建投资增速或有明显提振；③ 建筑、公用事业（城发环境）、物流（南山控股）、IDC（光环新网）等行业预计将明显受益。

      2020 年 4 月 30 日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，并发布标志《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》征求意见稿，标志着筹备近 20 年的中国版 REITs 终于即将问世。

      REITs 得到了周末众多行业分析师、策略分析师的重点关注， 建筑、不动产、公用事业、物流等预计将有明显受益。

      什么是 REITS（不动产投资信托基金）？为何要发展?

      REITS 是以发行权益投资证券的方式募集资金，将资金投资于不动产领域，将投资综合收益按比例分配给投资者的一种产业投资模式。

      基础设施 REITs 可以将我国优质存量基础设施资产转化为现金流，具有盘活存量资产、拓宽融资渠道、降低政府杠杆率、提升运营效率等多重作用。

      本次公募基建 REITs 政策特点： 

      ①在行业层面上，实现了“新基建”、“老基建”相结合；

      ②在区域层面上，REITs 聚焦重点发展区域，京津冀、雄安新区、海南、长三角和粤港澳大湾区等；

      ③确立公募 REITs 的地位，为居民配置更多投资渠道；

      ④从成熟基础设施类 REITs 入手。

      光大证券梳理的两份文件重点内容：

      核心利好行业包括 ：

      建筑业

      目前存量的基础设施资产规模 近 150 万亿 ，公募基础设施 REITs 推出或对中期基建投资增速有明显提振。光大证券简单测算，对中期基建投资增速预期或有上修。

      此外，还带来建筑企业报表的改善（增厚利润表、资产负债率降低），且后续扩张将突破资产负债率限制。

      公用事业及环保

      可优先作为基础设施 REITs 试点的环保项目资产主要有两大类：污水处理项目的收费权，以及垃圾焚烧发电项目的收费权，其具有的共性特点在于：特许经营期时间较长、满足使用者付费（垃圾焚烧部分满足）且现金流稳定、资本开支需求高企。

      IDC

      IDC 属于典型重资产业务，REITs 可以帮助头部 IDC 企业将存量数据中心资产盘活，加速其建设及收购进程，海外 IDC 龙头 Equinix 在完成 REITS 转型后，并购及建设进度显著加速市占率不断提升。

      随着国内 REITS 模式落地，IDC 估值体系有望向海外 IDC 看齐，采用 EBITDA 或者 P/AFFO 法来进行企业价值估计更为合理。

      不动产

      涉足不动产资产管理机构、工业不动产（物流仓储、产业园区）等方面的企业或受益，本次不含商业不动产，但其或是可期待的未来。

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