2022年，是地产行业最困难的一年。

　　行业遭遇百年未有之改革，融资断流、销售下行、疫情重复，步入出清阶段，开发商各项才华备受查核，“保留”成了主旋律。

　　下半年，“保交楼”首入中央政治局会议内容，“三箭齐发”片面撑持房企融资，房地产支柱财富地位再次被提及。

　　政策的变革，让寒冬中的地产人看到曙光。

　　《国际金融报》据此梳理出年度10大关键词，与读者一起回忆房地产行业的2022年。

　　1

　　难产

　　依照惯例每年的3月是房企年报扎堆披露的节点。

　　然而，2022年状况却发生了变革。3月18日晚间，新力控股公开暗示无奈在3月底或之前刊发经审核年度业绩。

　　新力控股的“失约”拉开了房地产行业年报难产的大幕，随后佳兆业、融信中国、融创中国、世茂集团、宝龙地产、中国恒大等多家开发商参与延发年报大军。短短一周工夫里，缺席年报季的开发商凌驾10家，此中不乏头部房企。

　　彼时这些企业都面临着活动性危机，以至局部已经发生债务违约。大面积的年报难产随即掀起了停牌潮。

　　4月1日，融创中国、当代置业、魔术年、世茂集团、佳兆业、阳光100、中国奥园等多家房企初步停牌，至今未能复牌。

　　过去的半年多工夫里，这些企业翻山越岭，努力张罗资金化解债务风险，几经磨练后，局部企业终于看到了曙光。

　　12月9日，融创中国刊发了2021年经审核业绩公告，与之一起公布的还有境外债重组计划，董事会主席孙宏斌在年报里亮相，公司将争取在2023年回归正常运营；当月29日晚间，当代置业也揭晓了2021年的全年业绩，同时还颁布颁发了公司境外债重组生效的日期。

　　这两家企业的年报挂网刊发并不容易，它被视为复苏的信号，意味公司已经走过最暗中的时刻。

　　2

　　停贷潮

　　2022年中一场停贷风波在多地上演。

　　这场停贷风波，始于江西景德镇市恒大珑庭项目。6月30日，恒大珑庭业主发布强制停贷告知书。

　　随着音讯一直流传，越来越多的烂尾楼业主参与此中，统计表上的项目名单一直拉长，从个位数到几十个直至过百。这些项目普遍各地，从南到北，以至群众认为监管甚严的一线都会也出如今内。波及楼盘开发商包含恒大、融创、阳光城(行情000671,诊股)、正荣等多家脱险房企。

　　集体停贷潮汹涌而来，这是中国楼市历史上从未呈现过的场景。

　　停贷的基本起因在于项目停工，业主无奈定期收房，因而停止主动“停贷”。

　　实际上，2021年以来，多家房企接连呈现债务违约，爆雷之下多地项目陆续呈现停工，交付风险一直加剧。

　　CRIC数据显示，截至2021年末，24个重点监测都会尚未交付的问题项目总建面约2468万平方米，占2021年商品住宅成交总面积比重到达10%。此中，河南郑州、湖南长沙、重庆和湖北武汉等项目交付风险较大，尚未交付的问题项目总建面皆超200万平方米、总套数皆超2万套。

　　断贷潮后，天津、重庆、郑州等都会呈现了“买旧不买新”的状况。

　　3

　　保交楼

　　自2022年下半年以来，中央和处所纷纷加快推行“保交楼”相关政策工具，加快资金落地。

　　7月，政治局会议指出，压实处所政府责任，保交楼、稳民生。这是中央政治局会议初度提及“保交楼”。8月，由央行领导，国家开发银行、中国农业开展银行等政策性银行推出“保交楼”专项借款，股票配资，规模到达2000亿元，这笔专项借款封闭运行、专款专用，专项用于撑持已售逾期难交付住宅项目加快成立交付。随后，“保交楼”专项借款落地速度加快，在辽宁沈阳、河南郑州、黑龙江哈尔滨等都会率先落地。

　　在国家“保交楼”专项借款的根底上，不少省市联结当地状况设立了稳楼市纾困基金，如郑州设立100亿元纾困基金、湖北省资产打点有限公司与浙商资产打点有限公司结合设立50亿元纾困基金、绍兴市也设立稳保基金等。

　　进入2023年，保交楼仍然是各地工作的重中之重。多地相关部门结合银行、AMC等金融机构亮相，将落实“保交楼”、推进问题楼盘化解工作作为今年的重要任务。

　　4

　　花式卖房

　　市场的低迷导致项目去化难度增多，为了促进销售回笼资金，在通例的打折促销技能花样外，房企魔术营销屡见不鲜。

　　2022年河南、广西等地陆续有楼盘推出“小麦换房”“大蒜换房”“买房引荐工作”“买房送土猪”“买房免费乘10年地铁”等花式促销流动，吸引了不少购房者存眷。

　　与此同时，多城为楼市纾困去库存“老招新用”，“房票”安放政策重出江湖。2022年以来，河南信阳、许昌，浙江温州、绍兴，江苏南京等20余个都会先后推行房票安放相关门径。局部都会还将卖房纳入查核，例如广西玉林让公务员下沉到乡镇推销卖房，且与个人绩效挂钩。

　　即使房企在营销端殚精竭虑，最终的销售业绩也并不抱负。

　　克而瑞数据显示，TOP 100房企全年累计业绩规模同比下降41.6%，近九成百强房企累计业绩同比下滑，大都规模房企深陷负增长困局，销售业绩普降态势鲜亮。 与此同时，2022年整个房地产市场的规模回到了2015年，全年整体成交金额在13.5万亿元摆布，成交面积在13.6亿平方米摆布。

　　5

　　大面积脱险

　　自2021年下半年以来，民营房企信誉风险连续露出。据中指钻研院统计2022年新增违约主体28家，根本为民营房企。包含世茂、正荣、融创、龙光等。下半年，房企融资渠道不畅叠加销售承压导致现金流连续恶化，在偿债顶峰到来之下，脱险以至涉及到旭辉等示范房企。

　　民营房企债务违约集中爆发，是本轮房地产市场调整的显著特征。为制止债券违约，不少房企采纳展期、替换要约停止债务打点，试图以工夫换取空间，纾解活动性窘境。中指数据显示，2022年1-11月信誉债、海外债展期的余额超1800亿元。

　　房企大范围脱险的现状引起了监管层的存眷。11月央行、银保监会及证监会等多部门，从信贷、债券、股权三方面“三箭齐发”片面撑持房企融资，纾困标的目的也今后前“救项目”转换至“救项目与救企业并存”。

　　2023年房企债务到期的压力照常很大，第一季度房企偿债总规模濒临3000亿元，在销售回款没有鲜亮企稳上升的状况下，房企的资金仍然承压。

　　6

　　取消评级

　　差异于2021年的被动下调评级，2022年在评级机构创纪录的下调之下，多家房企初步主动取消境外机构评级。

　　2021年下半年以来，随同着房地产行业连续承压，配资网，三大国际评级机构已接连下调受评房企评级或展望达250余次。穆迪在2022年6月发布呈文称，其在过去9个月对发行高收益债券的中国房地产开发商停止了91次降级，创下新纪录。比拟之下，截至2020年12月底的过去十年，穆迪仅对此类公司停止了56次降级。遭遇下调的有已脱险房企，也有运营尚且不变的优异房企。

　　对尚未违约的房企来说，评级的下调可能会触发债务的提早归还条款。不只如此，评级被下调带来的负面影响也会传导至销售市场，影响企业销售业绩。

　　高频下调之下，去年下半年以来，约70家房企向三大评级机构提出申请取消评级。

　　房企此举除了疲于应对下调带来的打击外，更主要的起因还在于境外融资已根本都堵死。信誉评级的核心作用在于提醒债务的信誉风险，减少信息分歧错误称，同时有利于发债人拓宽融资渠道，降低融资老本。在房地产行业高速开展时期，领有高质量评级意味着拿到了境外融资的“通行证”。

　　然而，当前海外融资已经根本上和中国房企说“再见”。克而瑞数据显示，2022年10月，房企境外债权融资为0，是近年来初度呈现单月没有房企停止境外债权融资的状况。更多的房企转向了境内融资，境内融资比2021年增多了21个百分点。因而，境外评级机构的评级对房企来说已经失去重要意义。

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　　销售腰斩

　　受房企爆雷事件影响，购房者对开发商自信心缺失，叠加新冠疫情因素，市场需求及购置力不敷，开发商各季度销售数据均鲜亮低于往年，行业规模从头回到2015年。

　　依据克而瑞统计数据，2022年百强房企共实现操盘销售金额64622.2亿元，同比下降41.6%。若按季度划分，去年第一季度至第四季度的操盘销售金额同比降幅别离为47%、53%、33%、28.5%，市场低迷情绪显著。

　　行业整体规模的下滑导致千亿房企数量从2021年的43家腰斩至20家，创下了近5年来的最低纪录。数据显示，2022年，TOP 10房企销售操盘金额门槛同比降低41.9%至1673.1亿元；TOP 30房企的销售门槛为507.2亿元，同比下降55.8%；TOP 100以及TOP 200房企的门槛也别离降至116.1亿元、23.9亿元。

　　销售规模的大幅下滑也使得行业目的完成率创下新低。2022年，规模房企的目的完成率中位数为74.5%，这一数值在2021年为88%，2020年为105%，差距鲜亮。而若从公开披露业绩指引的14家规模上市房企来看，2022年仅有滨江、越秀两家企业完成年度业绩目的，占比不敷15%。

　　亿翰智库称，房地产行业增速放缓已是不争的事实，规模为王的时代已近终结。其认为2022年是行业总量下台阶的一个起始点，将来3-5年间，总量或将在这一平台高下颠簸，新房成交亦将进入新平台期，难以回到最初程度。

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　　政策救市

　　2022年，由于市场连续低迷，房地产行业政策风向转变，整体基调从“限制”变为“松绑”，范围从救项目扩充至救企业，各类房贷利率降低，税费降低、首付比例下调、优化预售资金监管、二手房“带押过户”等政策一直出台，全方位优化。

　　中原地产数据显示，2022年全国各地房地产市场调控政策超1120次，较2021年同期的651次上涨近72%，刷新历史纪录。

　　回忆来看，去年一季度，处所房地产政策试探性放松，力度有限，多为放宽公积金等弱刺激政策，而随同着郑州初度呈现限贷和限购松动窗口，后续楼市政策调整力度鲜亮加大、频次也鲜亮加快。

　　二三季度各地因城、因势施策，此中5月为顶峰期，政策出台频率环比近乎翻番。短暂的不雅察看期后，政策收效不及预期的都会继续加大松绑力度，市场下行压力大的县市刺激政接应出尽出。

　　四季度处所放松政策频率下降但力度不减，湖北武汉、福建厦门、陕西西安等高能级都会占比逐步提升。同时监管层对房企融资态度发生基本转变，融资松绑的“三支箭”悉数射出，百余家银行携4.8万亿元授信驰援房企，涉房上市公司再融资及并购重组恢复，救市情绪达到高峰。

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　　股价颠簸

　　2022年，房企爆雷名单还在拉长，脱险之路往往随同着股价颠簸。

　　2月11日，正荣地产盘中跌幅一度凌驾80%，创最大跌幅纪录，最终跌幅定格在66.39%，报收1.23港元；正荣效劳也一度跌逾85%，报收1.73港元，跌幅57.7%，合计市值蒸发超130亿港元。

　　类似的剧情2022年里屡次在港股上演。

　　5月18日，佳源国际开盘后遭遇断崖式下跌，截至停牌跌幅到达41.41%，配资，总市值28.48亿港元；1天后四川房企领地控股股价狂跌83.82%，跌至仙股，领悦效劳跌59.6%，报收1.2港元，总市值蒸发至3.43亿港元；5月25日，成本市场跳楼价再度启动，大发地产股价呈现闪崩，截至收盘跌66.19%……

　　依据东方产业(行情300059,诊股)Choice数据，2022年，地产开展商板块中的155只成份股中，凌驾85%的企业遭遇市值下滑，以至有企业市值缩水超800亿港元。

　　行业风险的洋溢将整个地产板块市值拉入谷底。2022年，港股地产开展商板块市值合计约2.38万亿港元，较2021年的2.87万亿港元缩水超4900亿港元，市值中位数由2021年的185亿港元降至153亿港元。

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　　集中供地之变

　　2022年10月，江西省住房和城乡成立厅发布相关文件，称要力争将南昌从“集中供地”都会名单中调出。这是首个拟退出集中供地的都会，意味着自2021年初实行的“集中供地”初步进入优化调整阶段。

　　2022年，开发商遍及处于资金承压状态，百强房企拿地总量下降了60%，只要四成百强房企在拿地，全年供地热度远不及以往。

　　土地市场的低迷促使局部都会主动调整供应节拍，以期减少流拍率。例如武汉，该城放慢供地节拍，实行多批次、少量的供应计谋，全年供地六轮，已经在现实意义上打破了原有的“三轮供地”规则。

　　山东济南、湖南长沙、安徽合肥、上海等热点都会也均加推，启动了第四轮供地，而吉林长春、辽宁沈阳等都会至今尚未能推出第三批次集中供地，全年宅地供处所案完成率不敷三成，22城“三轮集中供地”形式名存实亡。

　　一个残忍的事实是，即便各城积极批改规则，降低拿地门槛，2022年全年的土地成交状况仍不乐不雅观。

　　中指钻研院数据显示，2022年一批次共有39%的地块溢价成交，只管该比例低于2021年同期的58%，但依然鲜亮优于2021年的第二、第三批次。不过自第二批次供地初步，房企拿地积极性迅速减弱，溢价成交地块占比直线下降，第五、六批次中的溢价成交土地比例已降至7%，凌驾九成的地块底价成交。

　　据其统计，2022年全国300城住宅用地推出、成交面积别离同比下降35.9%、31.5%，绝对规模均处近十年同期最低程度。2021年，全年住宅用地出让金超2000亿元的共有4个都会，而2022年该梯队仅剩下上海一城。